Thị trường

Khoản vay mua nhà 1,5 tỷ đồng trong 20 năm có thể tạo ra nghĩa vụ trả nợ khoảng 25 triệu đồng trong tháng đầu tiên sau ưu đãi lãi suất, theo phân tích của chuyên gia Tài chính - Chứng khoán Trần Phương Thảo. Mức chi này tương đương phần lớn thu nhập của các gia đình trẻ có tổng thu nhập dưới 40 triệu đồng/tháng.

Áp lực xuất hiện khi lãi suất vay chuyển từ mức ưu đãi 6-8%/năm trong 6-12 tháng đầu sang lãi suất thả nổi. Tại nhiều ngân hàng, lãi suất cho vay mua nhà sau thời gian ưu đãi đã lên 14-15%/năm, khiến chi phí vốn tăng đáng kể so với tính toán ban đầu của người vay.

Khoản trả nợ 25 triệu đồng trong tháng đầu sau ưu đãi

Một kịch bản phổ biến là người mua tích lũy khoảng 1 tỷ đồng và vay 2,5-3 tỷ đồng để mua nhà. Tuy nhiên, bà Thảo cho rằng nhiều khách hàng tập trung vào lãi suất ưu đãi ban đầu mà chưa đánh giá đầy đủ rủi ro khi khoản vay chuyển sang lãi suất thả nổi.

Lãi suất thả nổi thường được xác định bằng lãi suất huy động kỳ hạn 12-24 tháng cộng biên độ 3,5-4,5%/năm. Trong bối cảnh lãi suất huy động biến động theo chiều hướng tăng, công thức này khiến lãi suất vay mua nhà tăng lên mức khó cân đối với một bộ phận khách hàng.

Với khoản vay 1,5 tỷ đồng, thời hạn 20 năm và phương án trả nợ gốc đều, tiền gốc phải trả mỗi tháng là 6,25 triệu đồng. Nếu lãi suất sau ưu đãi ở mức 15%/năm, tiền lãi của tháng đầu khoảng 18,75 triệu đồng, đưa tổng nghĩa vụ trả gốc và lãi lên khoảng 25 triệu đồng.

Các năm sau, dư nợ gốc giảm nên tiền lãi và tổng số tiền trả hàng tháng cũng giảm theo. Dù vậy, khoản chi này vẫn lớn nếu gia đình còn phải trang trải sinh hoạt, nuôi con, chi phí y tế và các khoản phát sinh khác.

Ngưỡng vay được chuyên gia khuyến nghị

Bà Thảo lưu ý người mua nên áp dụng quy tắc 50-70: chỉ mua nhà khi đã có sẵn khoảng 50-70% giá trị tài sản và không vay quá 50% giá trị căn nhà, kể cả khi ngân hàng có thể phê duyệt khoản vay tới 80% giá trị tài sản.

Theo khuyến nghị này, tiền trả nợ vay không nên vượt 35% tổng thu nhập gia đình. Mục tiêu là duy trì dư địa cho các nhu cầu thiết yếu và hạn chế nguy cơ tài chính bị căng thẳng khi lãi suất thay đổi hoặc thu nhập gián đoạn.

Chênh lệch giữa lãi suất gửi và vay

Lãi suất tiết kiệm khoảng 9%/năm đang được nhiều ngân hàng áp dụng cho khoản tiền gửi từ 1 tỷ đồng trở lên. Chênh lệch giữa lãi suất cho vay và huy động phổ biến khoảng 4-5%/năm, đồng nghĩa lãi suất vay có thể ở mức tối thiểu 13%/năm.

Nếu không trả nợ đúng hạn và khoản vay bị xếp vào nhóm nợ xấu, lãi suất có thể vượt 15%/năm. Vì vậy, chi phí vay thực tế không chỉ phụ thuộc vào lãi suất ban đầu mà còn gắn với khả năng duy trì lịch trả nợ của khách hàng.

Chuyên gia phân tích rằng với người chỉ vay 50% giá trị tài sản bảo đảm, chi phí lãi vay có thể tương đương khoảng 25% giá trị tài sản. Nếu giá nhà giảm 30%, phần vốn còn lại của người vay có thể chỉ còn 20-30%, trong khi tiền gửi tiết kiệm vẫn duy trì giá trị và hưởng lãi suất.

Mua nhà hay gửi tiết kiệm phụ thuộc lãi suất và giá bất động sản

Theo phân tích được nêu, gửi ngân hàng với lãi suất 9%/năm trong 10 năm có thể đưa giá trị tài sản tăng khoảng 2,4 lần, tức 1 tỷ đồng thành 2,4 tỷ đồng. Để có mức tăng tương đương, giá chung cư từ mức phổ biến 80-100 triệu đồng/m2 sẽ cần tăng lên 192-240 triệu đồng/m2 sau 10 năm.

Ở chiều ngược lại, mua chung cư có thể tạo dòng tiền cho nhà đầu tư, đồng thời giá nhà có thể biến động trong ngắn hạn. Người mua cũng cần tính đến chi phí sửa chữa, bảo dưỡng và chi phí lãi vay. Theo chuyên gia, lựa chọn phù hợp phụ thuộc vào lãi suất và diễn biến thị trường bất động sản trong thời gian tới.

Vũ Sơn