Lãi suất thả nổi vay mua nhà lên mức 15%/năm: Bài toán chọn mua hay thuê khi có 3 tỷ đồng

Khảo sát thị trường tín dụng cho thấy lãi suất cho vay mua nhà trong năm đầu tiên hiện dao động quanh mức 9-10%/năm, tuy nhiên mức lãi suất thả nổi tại nhiều ngân hàng thương mại đang được áp dụng ở biên độ 12-15%/năm. Biên độ dao động lớn này đặt người vay mua nhà trước bài toán cân đối dòng tiền, đặc biệt là việc xác định quy mô khoản vay hợp lý để hạn chế rủi ro thắt chặt chi tiêu gia đình.

Ngưỡng an toàn 35% thu nhập và yêu cầu dự phòng tài chính

Tại hội thảo về giá nhà diễn ra ngày 15/10, PGS.TS Ngô Trí Long, chuyên gia kinh tế, nhấn mạnh rằng người mua nhà cần ưu tiên kiểm soát an toàn tài chính khi sử dụng đòn bẩy tín dụng. Theo khuyến nghị, tổng chi phí gồm cả gốc và lãi phát sinh hằng tháng chỉ nên chiếm tối đa 30-35% thu nhập thực tế của hộ gia đình. Tỷ lệ này bảo đảm khả năng duy trì các chi tiêu sinh hoạt thiết yếu và tạo dư địa ứng phó trước những biến động thu nhập.

Cụ thể, với một gia đình đạt tổng thu nhập 40 triệu đồng/tháng, hạn mức thanh toán nợ vay ngân hàng phù hợp nằm trong khoảng 12-14 triệu đồng. Nếu chi phí trả nợ vượt ngưỡng 40% thu nhập, gánh nặng tài chính sẽ gia tăng rõ rệt khi có thêm các khoản chi phát sinh hoặc thị trường điều chỉnh lãi suất.

Bên cạnh đó, người vay cần xây dựng quỹ dự phòng thanh khoản tương đương ít nhất 6 tháng nghĩa vụ trả nợ và chi phí sinh hoạt. Mức dự phòng tối ưu được khuyến nghị là từ 9-12 tháng chi phí cố định.

Về rủi ro lãi suất, người mua cần chuẩn bị kịch bản lãi suất cho vay tăng thêm 2-3 điểm phần trăm. Theo tính toán của chuyên gia, một khoản vay 1,5 tỷ đồng thời hạn 20 năm theo phương thức dư nợ giảm dần với lãi suất 10%/năm sẽ đòi hỏi mức trả góp khoảng 14,5 triệu đồng/tháng. Khi lãi suất thả nổi điều chỉnh lên mức 15%/năm, số tiền gốc và lãi phải trả sẽ tăng lên khoảng 19,8 triệu đồng/tháng, tức tăng thêm hơn 5 triệu đồng mỗi tháng.

Thực tế cho thấy, lãi suất huy động niêm yết hiện phổ biến ở mức 6-7%, nhưng lãi suất cho vay thực tế tại các tổ chức tín dụng thường duy trì ở mức 8-9%, thậm chí trên 9% tùy theo từng nhóm khách hàng và điều kiện tài sản bảo đảm.

Có 3 tỷ đồng tích lũy: Mua căn hộ hay tiếp tục thuê nhà?

Đối với trường hợp khách hàng sở hữu 3 tỷ đồng tích lũy và cân nhắc vay thêm 1 tỷ đồng để hoàn thiện ngân sách 4 tỷ đồng, thị trường hiện ghi nhận hai luồng quan điểm.

Ông Phạm Đức Toản, Tổng Giám đốc CTCP Đầu tư và Phát triển Bất động sản EZ Việt Nam, phân tích rằng với tổng ngân sách 4 tỷ đồng, phương án mua căn hộ chung cư hoàn chỉnh có nhiều điểm hợp lý. Nhóm khách hàng trẻ có thể tìm kiếm căn hộ 2 phòng ngủ tại các khu vực vành đai như Hoàng Mai hoặc Thanh Trì tại Hà Nội nhằm phục vụ công việc và tiện ích sinh hoạt gia đình lâu dài.

Ông Toản cũng gợi ý người mua nên tận dụng nguồn vốn vay hỗ trợ từ người thân để giảm chi phí lãi vay và giảm thiểu ràng buộc pháp lý với ngân hàng. Tuy nhiên, người mua cần tính toán kỹ khả năng chi trả trước khi cam kết nghĩa vụ nợ.

Ở góc nhìn thận trọng hơn, PGS.TS Ngô Trí Long chỉ ra rằng nếu vay thêm 1 tỷ đồng với lãi suất thả nổi từ 13-15%/năm, riêng tiền lãi phải trả trong giai đoạn đầu đã lên tới hơn 10 triệu đồng/tháng. Đây là chi phí đáng kể đối với hộ gia đình có thu nhập trung bình.

Trong khi đó, nếu gửi tiết kiệm nguồn vốn 3 tỷ đồng với lãi suất 8-9%/năm, khoản lợi tức nhận về đạt gần 300 triệu đồng mỗi năm. Khoản tiền này đủ để chi trả việc thuê một không gian sống chất lượng cao mà vẫn bảo toàn vốn gốc.

Chuyên gia lưu ý rằng với mặt bằng giá bất động sản đang neo cao, một hộ gia đình thu nhập 30-40 triệu đồng/tháng có thể mất tới hàng chục năm tích lũy mới sở hữu được nhà ở nếu không có nguồn hỗ trợ khác. Vì vậy, việc lựa chọn thuê nhà và tối ưu hóa lợi nhuận dòng tiền là giải pháp giúp kiểm soát áp lực nợ và phù hợp với chủ trương phát triển thị trường nhà ở cho thuê.