Giá căn hộ Hà Nội bình quân 79,3 triệu đồng/m2 quý III/2026, tăng 97% so với quý I/2019
Giá căn hộ bình quân quý III/2026 đạt 79,3 triệu đồng/m2 tại Hà Nội, 88,3 triệu đồng/m2 tại TPHCM; giao dịch sản phẩm mới chỉ bằng khoảng một nửa cùng kỳ 2025.
Giá bán căn hộ bình quân tại Hà Nội trong quý III/2026 đạt khoảng 79,3 triệu đồng/m2, cao hơn khoảng 97% so với quý I/2019. Theo các diễn giả tại Diễn đàn Bất động sản 2026 chiều 11/11, chi phí vốn, chi phí đầu vào và rủi ro pháp lý khiến chủ đầu tư có ít dư địa giảm giá bán trực tiếp, dù lượng giao dịch đã suy yếu.
Giá căn hộ so với mốc quý I/2019
Theo số liệu được TS Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), trình bày, mặt bằng giá sơ cấp vẫn ở mức cao so với khả năng chi trả. Giá thứ cấp đã điều chỉnh đáng kể trong thời gian gần đây, nhưng giá sơ cấp chưa có nhiều thay đổi.
| Địa phương | Giá căn hộ bình quân quý III/2026 (triệu đồng/m2) | Mức tăng so với quý I/2019 |
|---|---|---|
| Hà Nội | 79,3 | khoảng 97% |
| TPHCM | 88,3 | khoảng 69,8% |
| Đà Nẵng | 68,9 | khoảng 76,2% |
Bên cạnh mặt bằng giá, cơ cấu nguồn cung cũng mất cân đối. Tại Hà Nội, căn hộ cao cấp và siêu cao cấp chiếm gần 70% nguồn cung mới trong quý III, trong khi phân khúc bình dân gần như vắng bóng.
Nguồn cung tăng, giao dịch giảm
Trong 9 tháng đầu năm 2026, thị trường ghi nhận hơn 104.400 sản phẩm mở bán mới, tăng 21,5% so với cùng kỳ năm 2025. Tuy nhiên, chiều cầu chỉ đạt khoảng 55.000 giao dịch sản phẩm mới.
Riêng quý III có 12.520 giao dịch, tương ứng tỷ lệ hấp thụ khoảng 39,3% trên tổng nguồn cung mở bán mới. Lượng giao dịch chỉ bằng khoảng một nửa so với cùng kỳ năm 2025 và thấp nhất kể từ đầu năm 2025. Tỷ lệ hấp thụ cũng giảm liên tiếp trong ba quý gần nhất.
Vì sao chủ đầu tư khó giảm giá bán
Ông Đính cho rằng áp lực chi phí vốn là nguyên nhân đầu tiên. Lãi suất vay mua nhà tại nhiều ngân hàng phổ biến ở mức 8,5-11%/năm trong thời gian ưu đãi. Sau giai đoạn này, lãi suất thả nổi có thể lên tới 13-15%/năm, tùy quy định của từng tổ chức tín dụng. Khi chi phí vay tăng trong bối cảnh giá tài sản đã cao, người mua thận trọng hơn, nhất là với sản phẩm chưa thể khai thác hoặc chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá.
Về phía doanh nghiệp, dư địa giảm giá không nhiều do hàng loạt chi phí gia tăng, gồm đất đai, bồi thường, xây dựng, nguyên vật liệu, vốn, pháp lý, quản lý, bán hàng và các nghĩa vụ tài chính. Một số dự án còn phát sinh thêm chi phí do quá trình xác định tiền sử dụng đất kéo dài. Vì vậy, thay vì giảm giá trực tiếp, doanh nghiệp thường chọn chiết khấu, hỗ trợ lãi suất hoặc giãn tiến độ thanh toán.
Rủi ro pháp lý và dòng tiền từ góc nhìn doanh nghiệp
Bà Trần Thị Hoa Xim, Tổng giám đốc Công ty CP Bất động sản FUTA Land, nêu trường hợp dự án FUTA Residence đã bàn giao nhà và cư dân đã vào ở. Theo bà, doanh nghiệp sẵn sàng bàn giao sổ đỏ trong suốt 6 tháng qua nhưng vẫn phải chờ Sở Tài chính Đà Nẵng xác định giá đất.
“Sau khi sáp nhập với Quảng Nam, Đà Nẵng vẫn chưa sẵn sàng xác định giá đất cho doanh nghiệp. Nếu chưa được xác định giá đất để thực hiện nghĩa vụ tài chính, doanh nghiệp chưa thể nộp tiền sử dụng đất nên không thể hoàn tất thủ tục cấp sổ đỏ để bàn giao cho khách hàng”, bà Xim nói.
Bà Xim cho biết thêm, cả chi phí vốn và chi phí xây dựng đều ở mức cao khiến việc bảo đảm tiến độ cam kết trở thành bài toán khó với chủ đầu tư. Theo bà, trong bối cảnh lãi suất thả nổi có thể lên tới 16-18%, doanh nghiệp rất khó bán được nhà.
Khuyến nghị từ các chuyên gia
TS Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng Ngân hàng BIDV, cho biết nhu cầu nhà ở phân khúc tầm trung và vừa túi tiền mới được đáp ứng khoảng 60-65%. Theo ông, dư địa phát triển của phân khúc này từ nay đến năm 2030 còn rất lớn.
Ông Lực khuyến nghị doanh nghiệp tiếp tục tái cấu trúc toàn diện, đặc biệt về tài chính, kiểm soát chặt dòng tiền, tính kỹ chi phí vốn và chủ động phương án trả nợ đến hạn. Doanh nghiệp cũng cần tận dụng chính sách hỗ trợ của Nhà nước, như cơ chế tháo gỡ vướng mắc pháp lý, ưu đãi nhà ở xã hội và các gói giãn, hoãn thuế, phí, đồng thời điều chỉnh cơ cấu sản phẩm theo hướng nhu cầu ở thực, vừa túi tiền.
Về phần mình, ông Đính cho rằng chủ đầu tư nên tập trung nguồn lực vào dự án có pháp lý đầy đủ, địa bàn có tiềm năng và sản phẩm đáp ứng nhu cầu sinh sống, làm việc. Ông đề xuất các giải pháp tài chính như chia nhỏ tiến độ thanh toán, giảm tỷ lệ vốn tự có phải đóng ban đầu, hỗ trợ lãi suất và kéo dài thời gian thanh toán.
Ngoài ra, ông Đính cho rằng với giá đất nội đô ở mức cao, doanh nghiệp có thể tìm cơ hội tại các đô thị vệ tinh, nhưng cần gắn với tiến độ hạ tầng giao thông, khả năng kết nối và quá trình hình thành dân cư, tránh đưa nguồn cung ra quá sớm. “Thị trường đang điều chỉnh để chuyển sang một chu kỳ phát triển với động lực và tiêu chuẩn cạnh tranh mới”, ông nhấn mạnh.
