Người dân thực hiện các thủ tục tại văn phòng công chứng trên địa bàn TP Hà Tĩnh
Theo quy định Luật Thuế thu nhập cá nhân (TNCN) 2007 (sửa đổi, bổ sung 2012), thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là khoản thu nhập phải chịu thuế. Hiện nay, thuế TNCN đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản được tính theo công thức: Thuế TNCN phải nộp = Giá chuyển nhượng x thuế suất 2%. Theo đó, khi mua bán nhà đất, người bán có nghĩa vụ nộp thuế TNCN theo công thức trên.
Quy định là vậy, nhưng một cán bộ quản lý trước bạ ngành Thuế Hà Tĩnh cho hay: Thực tế cho thấy, việc mua bán chuyển nhượng đất đai trên địa bàn Hà Tĩnh hiện nay làm đúng quy định mới là điều… "không bình thường". Ví dụ, giá chuyển nhượng thực tế nếu là A thì giá chuyển nhượng trong hồ sơ công chứng sẽ là A-. Bởi rằng, gần như tất cả các hồ sơ làm căn cứ tính thuế chuyển nhượng bất động sản tại đơn vị từ trước đến nay đều không có trường hợp nào kê khai cao hơn bảng giá UBND tỉnh Hà Tĩnh quy định. Trong khi đó, thực tế giá giao dịch đất đai trên thị trường bất động sản Hà Tĩnh hiện nay cao gấp nhiều lần so với bảng giá của UBND tỉnh quy định.
Khi tìm hiểu về thực trạng này, chúng tôi ghi nhận nhiều ý kiến nhận định rằng khi mua bán nhà đất, bên bán bao giờ cũng muốn giảm thuế và họ thường thỏa thuận với bên mua ghi giá chuyển nhượng ở mức thấp vừa đủ để họ nộp thuế TNCN theo giá của Nhà nước.
Mặt khác, bên mua cũng thường chiều lòng bên bán vì ghi giá nào thì bên mua cũng chỉ nộp lệ phí trước bạ 0,5% theo giá quy định của Nhà nước. Hoặc có nhiều trường hợp, bên bán “bao” luôn cả lệ phí trước bạ 0,5% nên mặc nhiên, người mua không quan tâm đến vấn đề này. Do vậy, hai bên sẽ làm hai hợp đồng để bản ra công chứng thì ghi giá ảo, còn bản để thực hiện giao dịch với nhau thì ghi giá thật.
Ảnh minh họa internet
“Chúng tôi chỉ có thể tư vấn cho họ về hậu quả có thể phát sinh khi ghi giá như thế chứ không bắt buộc họ ghi theo giá nào vì giá là do họ tự quyết định sao cho thỏa thuận của hai bên không trái pháp luật và đạo đức xã hội, còn công chứng viên chỉ chịu trách nhiệm về tính pháp lý của hồ sơ, làm đúng theo các quy tắc nghề nghiệp” – một công chứng viên ở TP Hà Tĩnh nêu ý kiến.
Cũng có không ít trường hợp hai bên không đồng tình, xảy ra cãi vã ngay tại văn phòng công chứng nên không thực hiện hợp đồng. Tức là, do không trao đổi kỹ từ trước nên khi hai bên đến làm hợp đồng tại văn phòng công chứng, người mua mới biết là hợp đồng được ghi thấp hơn giá trị thực tế nên dẫn đến đôi co, không tiếp tục triển khai hợp đồng được.
Anh Nguyễn Đức H. (Hương Khê) vừa mới mua một mảnh đất ở tại Thạch Linh (TP Hà Tĩnh). Cũng với tâm lý, ghi thấp hơn hay đúng giá cũng không ảnh hưởng gì đến mình nên trong khi giá trị thực tế anh phải trả để mua là 500 triệu đồng thì giá ghi trong hợp đồng công chứng lại hơn 200 triệu.
Anh H. cho hay: “Tôi được bên bán đề nghị nên làm hai hợp đồng, một hợp đồng công chứng và một tờ giấy viết tay. Họ giải thích là ghi giá trong hợp đồng công chứng thấp hơn nhưng vẫn đúng giá quy định của Nhà nước để họ giảm số tiền thuế phải nộp, bù lại họ bớt cho mình một vài triệu nên tôi đã đồng ý với phương án đó”.
TP Hà Tĩnh là địa bàn khá sôi động trong lĩnh vực chuyển nhượng nhà đất
Phân tích ở trường hợp của anh H, nếu hợp đồng công chứng ghi đúng giá trị thực tế là 500 triệu đồng, thì số thuế TNCN mà bên bán phải nộp cho Nhà nước là 10 triệu đồng. Tuy nhiên, Nhà nước chỉ thu được hơn 2 triệu đồng từ do hợp đồng công chứng chỉ ghi hơn 200 triệu đồng.
TP Hà Tĩnh là địa phương khá sôi động trong lĩnh vực chuyển nhượng nhà đất thời gian qua. Theo lãnh đạo Phòng kê khai – Chi cục Thuế TP Hà Tĩnh, để tính thuế TNCN từ chuyển nhượng nhà đất, cán bộ thuế căn cứ vào thông tư liên quan. Thực tế cho thấy, gần như các hồ sơ có giá chuyển nhượng không cao hơn so với bảng giá đất của UBND tỉnh Hà Tĩnh quy định.
Cũng theo phân tích của người này, việc thất thu thuế từ lĩnh vực này là điều đang diễn ra hàng ngày. Theo đó, đối với giá đất đường Phan Đình Phùng (đoạn từ đường Trần Phú đến đường Nguyễn Chí Thanh), quy định của UBND tỉnh Hà Tĩnh là từ 15-25 triệu đồng/m2, nhưng thực tế giao dịch mua bán của người dân hiện đã ở mức 80 đến 100 triệu/m2, có vị trí còn cao hơn. Tuy nhiên, do hợp đồng không ghi giá trị thật, chỉ đúng theo giá của Nhà nước. Bởi vậy, thất thoát thuế là điều khó tránh khỏi, thậm chí là khá lớn…
