Việc hiểu rõ điều kiện pháp lý sẽ giúp người mua tránh những sai lầm không đáng có.
Đất dự án chưa có sổ riêng có bán được không?
Theo Luật Đất đai, muốn mua bán hay sang tên thì mảnh đất buộc phải có sổ đỏ, sổ hồng. Đối với đất nền dự án, chủ đầu tư chưa hoàn thiện pháp lý và chưa tách sổ riêng cho từng lô, người mua sẽ không thể ký hợp đồng mua bán nhà như đất thổ cư thông thường. Nếu hai bên cố tình tự viết giấy tay để mua bán với nhau thì giao dịch này sẽ không được pháp luật công nhận, người mua chịu rủi ro mất trắng tài sản là rất lớn.
Tuy nhiên, luật pháp hiện hành vẫn mở ra con đường hoàn toàn hợp pháp cho các nhà đầu tư. Bằng cách thông qua hình thức chuyển nhượng hợp đồng mua bán. Có nghĩa là, nếu đã đăng ký Hợp đồng mua bán trực tiếp từ chủ đầu tư nhưng dự án đó chưa ra sổ riêng, người mua có quyền làm thủ tục nhượng lại hợp đồng này cho người mua khác. Người mua mới sẽ tiếp tục các quyền lợi, nghĩa vụ của bạn. Sau này họ sẽ là người trực tiếp đứng tên trên sổ riêng khi chủ đầu tư cấp sổ xong.
Các điều kiện bắt buộc để chuyển nhượng hợp pháp
Không phải cứ có hợp đồng trong tay là muốn bán cho ai cũng được. Để thủ tục chuyển nhượng quyền mua bán diễn ra thuận lợi, cả chủ đất và người mua cần rà soát kỹ các điều kiện sau:
- Hợp đồng gốc từ chủ đầu tư phải đầy đủ: Người bán phải đưa ra được bản gốc của Hợp đồng mua bán đã ký với chủ đầu tư. Đồng thời cần thêm các hóa đơn VAT hoặc phiếu thu tiền chứng minh là đã thanh toán tiền theo đúng tiến độ dự án.
- Chủ đầu tư ký xác nhận: Việc chuyển nhượng phải được sự xác nhận bằng văn bản của chủ đầu tư dự án. Khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ, chủ đầu tư phải ký xác nhận trong vòng 5 ngày và không được thu bất kỳ khoản phí nào khác. Nếu dự án đang vướng lùm xùm kiện tụng hay tranh chấp, giao dịch sẽ không thể tiếp tục. Còn nếu doanh nghiệp bị vướng kiện tụng không liên quan trực tiếp đến khu đất của người mua, quyền chuyển nhượng vẫn không bị ảnh hưởng.
- Chưa nộp hồ sơ cấp sổ: Người mua chỉ được chuyển nhượng hợp đồng mua bán khi chủ đầu tư chưa nộp hồ sơ xin cấp sổ riêng cho lô đất. Một khi hồ sơ đã được nộp đi, giao dịch sẽ không còn đáp ứng điều kiện chuyển nhượng hợp đồng nữa. Lúc này cần chủ động làm việc với chủ đầu tư, cơ quan chuyên môn để tìm cách xử lý hoặc tiếp tục chờ ra sổ rồi mới sang tên cho người khác được.
Lưu ý khi mua lại đất nền dự án chưa có sổ riêng
Nếu bạn là người mua lại suất đất nền dự án chưa có sổ riêng, hãy nhớ kỹ những lưu ý dưới đây để tránh "tiền mất, tật mang".
Tuyệt đối không mua bằng hợp đồng ủy quyền
Hợp đồng ủy quyền chỉ cho phép một người thay mặt người khác để thực hiện công việc. Hợp đồng đó không có tác dụng chuyển quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất sang người mua. Việc ủy quyền có thể chấm dứt khi hết thời hạn, một bên đơn phương chấm dứt hoặc khi người ủy quyền qua đời. Khi đó, người đã giao tiền có thể phải mất nhiều thời gian để yêu cầu hoàn trả hoặc giải quyết tranh chấp. Vì vậy, không nên dùng hợp đồng ủy quyền để thay cho thủ tục chuyển nhượng hợp pháp.
Kiểm tra kỹ hồ sơ năng lực chủ đầu tư
Người mua nên tìm hiểu lịch sử triển khai, bàn giao và làm giấy tờ tại các dự án trước đây của chủ đầu tư. Với dự án hiện tại, cần kiểm tra quy hoạch, tiến độ xây dựng, tình trạng thế chấp và hồ sơ cấp giấy chứng nhận.
Tham khảo giá thực tế từ các nguồn uy tín
Trước khi xuống tiền, người mua nên chủ động tham khảo danh sách bán đất nền dự án tại các nền tảng bất động sản trực tuyến lớn để khảo sát mặt bằng giá xung quanh. Việc đối chiếu thông tin với các tin đăng thực tế trên thị trường sẽ giúp người mua biết được mức giá đưa ra là hợp lý hay đang bị hớ, từ đó có cơ sở thương lượng tốt hơn.
Đất nền dự án chưa có sổ riêng vẫn có thể giao dịch được, nhưng nó đòi hỏi quy trình kiểm tra pháp lý nghiêm ngặt hơn nhiều so với đất đã có sổ sẵn. Khi quyết định giao dịch, người mua nên kiểm tra lại hợp đồng, tình trạng cấp sổ và uy tín của chủ đầu tư. Để tìm kiếm thêm các cơ hội đầu tư an toàn hoặc khảo sát giá đất nền dự án, người mua có thể truy cập trực tiếp https://bds123.vn. Dù giá bán phù hợp là điều đáng quan tâm nhưng khả năng hoàn thành thủ tục pháp lý mới là yếu tố quyết định độ an toàn của giao dịch.
