Ở khu Thủ Đức cũ, nguồn cung căn hộ mới gần trung tâm ngày càng ít, trong khi các dự án đã bàn giao những năm gần đây bắt đầu có nhiều căn được chủ nhà bán lại. Ưu điểm của căn chuyển nhượng là nhìn thấy nhà thật, tiện ích thật, hàng xóm thật. Đổi lại, người mua phải tự kiểm tra nhiều thứ hơn so với mua trực tiếp từ chủ đầu tư.
Dưới đây là 6 bước mà các môi giới làm nghề lâu năm thường khuyên khách đi theo, lấy ví dụ thực tế khi mua bán căn hộ Urban Green Thủ Đức, dự án nằm cách Quốc lộ 13 khoảng 100 m, phường Hiệp Bình.
Bước 1: Khảo sát giá cùng loại căn trước khi xem nhà
Cùng một dự án nhưng giá có thể chênh vài trăm triệu tùy tháp, tầng, hướng và nội thất. Người mua nên lập danh sách 4–5 căn cùng loại đang rao bán để có mặt bằng so sánh. Ví dụ, giá Urban Green hiện nay với căn hộ chuyển nhượng: căn 1 phòng ngủ từ khoảng 4,2 tỷ đồng, căn 2 phòng ngủ 65–71 m² khoảng 4,9–5,5 tỷ đồng, căn 2 phòng ngủ lớn 77–84 m² khoảng 5,5–6 tỷ đồng.
Bước 2: Xem nhà vào hai khung giờ khác nhau
Buổi sáng để kiểm tra ánh nắng, buổi tối để nghe tiếng ồn và xem không khí khu ở. Nên đi thử thang máy giờ cao điểm, xuống tầng đế xem siêu thị, quán cà phê có hoạt động thật không. Với căn đã có người ở, hãy hỏi thẳng chủ nhà về thấm dột, nứt tường hay sự cố điện nước từng gặp.
Bước 3: Phân biệt căn đã có sổ và căn đang chờ sổ
Căn đã có sổ hồng giao dịch bằng hợp đồng công chứng, sang tên tại văn phòng đăng ký đất đai. Căn chưa có sổ giao dịch bằng hình thức chuyển nhượng hợp đồng mua bán với chủ đầu tư, cần xác nhận của chủ đầu tư. Hai trường hợp khác nhau về thời gian, chi phí và khả năng vay ngân hàng, người mua cần hỏi rõ ngay từ đầu.
Bước 4: Kiểm tra công nợ và tình trạng thế chấp
Trước khi đặt cọc, đề nghị chủ nhà cung cấp xác nhận đã thanh toán đủ cho chủ đầu tư (nếu căn chưa có sổ), xác nhận không nợ phí quản lý và cho biết căn có đang thế chấp ngân hàng hay không. Nếu đang thế chấp, hợp đồng đặt cọc cần ghi rõ ai giải chấp và giải chấp trước ngày công chứng.
Bước 5: Tính đủ chi phí ngoài giá mua
Theo quy định hiện hành, thuế thu nhập cá nhân 2% giá chuyển nhượng và lệ phí trước bạ 0,5% thường được thỏa thuận ai chịu ngay trong hợp đồng đặt cọc. Cộng thêm phí công chứng, phí quản lý hằng tháng (tại Urban Green khoảng 18.700 đồng/m² thông thủy) và chi phí sửa sang nếu muốn thay đổi nội thất.
Bước 6: Ghi tiến độ thanh toán sát thực tế
Nếu vay ngân hàng, hãy để thời gian thẩm định và giải ngân trong hợp đồng, tránh bị phạt cọc vì chậm thanh toán. Mỗi đợt thanh toán nên gắn với một mốc rõ ràng: đặt cọc, công chứng, nộp hồ sơ sang tên, nhận nhà.
“Phần lớn rắc rối của khách mua lại căn hộ không nằm ở giá, mà ở những thứ không được ghi vào hợp đồng đặt cọc. Tôi luôn khuyên khách dành thêm một buổi để đọc kỹ giấy tờ trước khi xuống tiền”, Mr Nghĩa, trưởng phòng Khải Hoàn Land, hiện sống tại căn B12.28 của dự án Urban Green, chia sẻ.
Giỏ hàng căn hộ chuyển nhượng kèm ảnh thực tế và tình trạng pháp lý từng căn được Mr Nghĩa cập nhật trên website: canhourbangreen.vn
Giá và thông tin trong bài mang tính tham khảo tại thời điểm đăng bài.
