Chiêu đẩy giá đất nền huyện ven 'ăn theo' đấu giá

Anh Lê Hùng, một nhà đầu tư chuyên thị trường huyện ven Hà Nội, cho biết, đầu năm vừa bán một lô đất thổ cư giá chưa đến hai tỷ đồng tại thôn Tiền Lệ, xã Tiền Yên, Hoài Đức. Lô đất có diện tích 50 m², mặt tiền 4 m, cách đường ôtô khoảng 10 m, cách 1 km so với khu đấu giá hôm 19/8 ở Hoài Đức với giá trúng hơn trăm triệu đồng một m². Một ngày sau khi phiên đấu giá kết thúc, lô đất cũ của anh Hùng được môi giới rao bán với giá chênh gần 16%, lên 2,2 tỷ đồng (khoảng 44 triệu đồng một m²).

Môi giới cũng quảng cáo hàng loạt ưu điểm của thửa đất, như hưởng lợi từ nhu cầu đang dâng cao", vị trí này gần Vành đai 4 cùng thông tin huyện chuẩn bị lên quận năm sau. Nếu vào tiền sớm, môi giới này còn nói, có thể "chốt lời" khi phiên đấu giá đợt hai sắp diễn ra cuối tháng này, giá trúng "dự kiến cao hơn đợt một" vì hút thêm nhiều nhà đầu tư tỉnh khác đổ về. Những lô nằm mặt đường ôtô qua lại hiện cũng tăng giá, đạt 55-60 triệu đồng mỗi m², tùy vị trí. Trong khi mặt bằng giá hồi đầu năm, theo anh Huy, khoảng 50-54 triệu đồng một m².

Theo khảo sát của VnExpress, không riêng lô này, nhiều lô đất nền khác tại các huyện vùng ven gần Vành đai 4 như Thanh Oai, Đan Phượng, Đông Anh, Thường Tín... cũng đang được môi giới rao bán chênh 10-15% so với cuối năm ngoái, sau hai phiên đấu giá đất tại huyện Thanh Oai và Hoài Đức. Trên nhiều group mua bán bất động sản trực tuyến, thông tin "đất đấu giá lên đến trăm triệu đồng mỗi m²" được nhiều môi giới sử dụng để "đẩy hàng" giá thấp hơn xung quanh.

Tại Thanh Oai, một số lô đất nền thôn Cao Mật, cũng nằm trong khu vực quy hoạch đấu giá, diện tích 81 m², mặt tiền 5 m vừa được rao bán nhỉnh 3 tỷ đồng. Trong khi hai tháng trước, lô đất này được chào 2,7 tỷ đồng (34 triệu đồng mỗi m²) nhưng không có người mua. Một số thửa đất nằm sâu trong xã, do dân tự phân lô, diện tích khoảng 54 m² được chào 36,5 triệu đồng mỗi m², trong khi giá cuối năm ngoái khoảng 30 triệu một m².

Giám đốc một sàn giao dịch đất nền có trụ sở tại Thanh Oai, Hà Nội, cho biết sau phiên đấu giá 68 lô đất tại xã Thanh Cao, nhiều chủ đất ký gửi đất nền phân lô tại sàn đã điều chỉnh giá thêm khoảng 10% so với hồi tháng 6. Vị này cho hay, lượng khách quan tâm cũng tăng cục bộ trong tuần vừa qua, khoảng 20-30% so với ba tháng trước đó.

Chị Nguyễn Phượng, một môi giới chuyên đất thổ cư vùng ven, cho biết chị được gửi bán một lô đất diện tích 56 m², mặt tiền 5 m gần Đại lộ Thăng Long giá 1,9 tỷ đồng đầu năm nay. Lô đất này nằm ở xã An Thượng, khu vực gần với xã Tiền Yên, nơi vừa tổ chức đấu giá ở huyện Hoài Đức. Sau nửa năm dù chưa bán được, chủ đất mới đây báo tăng giá thêm 100 triệu đồng. Một số khách hỏi thông tin, chủ nhà lại cho biết đây chưa phải giá cuối. Môi giới này cho hay, nhiều chủ đất rao bán thời điểm này còn để đo lực cầu của thị trường, từ đó đẩy kỳ vọng lợi nhuận,

Dữ liệu của kênh Batdongsan cho thấy, nhu cầu tìm kiếm đất nền trong quý II đã tăng 18% so với đầu năm, tập trung ở các huyện ven Hà Nội. Nửa đầu năm nay, đất nền ở Hoài Đức, Đông Anh, Thạch Thất, Quốc Oai, Gia Lâm... ghi nhận nhu cầu tìm mua tăng đến 48-104%. Điều này kéo theo giá rao bán đất nền các huyện ngoại thành tăng 4-24% so với cuối năm 2023.

Báo cáo của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cũng chỉ ra trong quý II, phân khúc đất nền giá vùng ven Hà Nội có dấu hiệu tăng giá bán 10-20% so với đầu năm. Trong đó phân khúc dưới hai tỷ đồng một lô tăng giá mạnh nhất.

Tuy nhiên, thị trường đất nền vùng ven mới trong giai đoạn phục hồi, giao dịch thực tế ít biến động. Theo Chủ tịch VARS Nguyễn Văn Đính, nhiều sàn giao dịch thành viên của Hội Môi giới ghi nhận giao dịch quý II đến giữa quý III chưa có dấu hiệu sôi động mà đang đi ngang. Đây là diễn biến chung theo đà phục hồi chậm của thị trường địa ốc từ giữa năm ngoái - lúc xuống đáy.

Báo cáo của Bộ Xây dựng cũng chỉ ra trong quý II, lượng tồn kho đất nền dự án gần 7.100 lô, chiếm hơn 40% tổng lượng tồn kho bất động sản cả nước. Tỷ lệ này tương đương với cùng kỳ năm ngoái.

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc kênh Batdongsan cho biết nhu cầu tìm kiếm đất nền trong quý vừa qua tăng cục bộ ở các huyện ven do đây là khu vực được hưởng lợi từ yếu tố quy hoạch, tổ chức nhiều phiên đấu giá. Thực tế, lượng quan tâm phân khúc đất nền toàn thị trường mới chỉ phục hồi 60% so với cùng kỳ năm 2021 - thời điểm thị trường phát triển sôi động.

Thực tế, thông tin quy hoạch đường Vành đai 4 hay việc lên quận không phải lần đầu xuất hiện ở thị trường huyện ven. Năm ngoái, thời điểm đường Vành đai 4 sắp khởi công, đất nền ở một số khu vực như Hoài Đức, Đan Phượng, Mê Linh, Sóc Sơn, Thường Tín... cùng chung tình trạng ảm đạm, thậm chí giá giảm từ 20% để có thanh khoản.

Anh Lê Hùng cho biết nhiều lô đất tại các xã như An Thượng, An Khánh, Đức Thượng, Song Phương ở Hoài Đức... được chào giảm giá đến 30% so với lúc đỉnh nhưng không tìm được người mua. Lô đất của anh ở thôn Tiền Lệ hạ giá 20% nhưng "chật vật nửa năm không thanh khoản được".

Nhà đầu tư này lo ngại những phiên đấu giá đất vừa qua có thể tạo hiệu ứng vết dầu loang ra nhiều khu vực huyện ven khác, môi giới lấy giá trúng làm "điểm neo" cho cả thị trường xung quanh, dù giao dịch thực tế chưa hồi phục.

Bà Đỗ Thị Hồng Hạnh, Tổng giám đốc Công ty Đấu giá Hợp danh Lạc Việt, đơn vị tổ chức phiên đấu giá tại huyện Hoài Đức hôm 19/8, cảnh báo việc đẩy giá trúng lên cao có thể "nhằm đẩy hàng tồn xung quanh của nhóm đầu cơ". Bởi mới cuối năm ngoái, cũng tại các huyện ven này, nhiều phiên đấu giá đất ế ẩm không có hồ sơ đăng ký. Bà Hạnh cho biết có đến 60-70% người tham gia phiên đấu mới đây là hội nhóm chuyên nghiệp, "làm nghề đấu giá đất". Nhóm này phản ứng nhanh với các thông tin thị trường, "biết cách trả giá để trúng" để bán chênh mức nào cũng thu được lợi nhuận.

"Nhóm nhà đầu cơ đất nền đang tạo sân chơi nhân lúc thị trường trong cơn hưng phấn nên người mua thời điểm này cần lưu ý chiêu trò đẩy giá, tránh rủi ro ôm đất chôn tiền", bà Hạnh khuyến nghị.