Chống khai man giá chuyển nhượng nhà đất để trốn thuế ở Hà Tĩnh: Khung giá phải sát thị trường!

Ban hành bảng giá đất sát giá thị trường

Luật Đất đai quy định UBND cấp tỉnh căn cứ vào giá thị trường để ban hành bảng giá đất phù hợp. Thế nhưng, phải thừa nhận rằng, bảng khung giá hiện nay của Hà Tĩnh vẫn chưa phù hợp thực tiễn, hay thậm chí còn “phi thực tiễn”, thấp hơn nhiều so với giá giao dịch thị trường.

Theo quy định của UBND tỉnh Hà Tĩnh, đường Phan Đình Phùng - TP Hà Tĩnh (đoạn từ đường Trần Phú đến đường Nguyễn Chí Thanh) có giá là 25 triệu đồng/m², nhưng thực tế giao dịch mua bán của người dân hiện đã ở mức 80 đến 100 triệu/m²

Dù chưa phải là con đường “đắt đỏ” nhất TP Hà Tĩnh, nhưng đường Phan Đình Phùng (đoạn từ đường Trần Phú đến đường Nguyễn Chí Thanh) đã ghi nhận mức giao dịch thực tế từ 80 - 100 triệu/m², thậm chí cao hơn nữa trong khi giá UBND tỉnh quy định đối với đất ở vẫn nằm ở mức 25 triệu đồng/m².

Hay như tuyến đường Quang Trung (đoạn III: từ đường vào thôn Minh Tân, Liên Nhật đến cầu Hộ Độ) được quy định 4 triệu đồng/m² nhưng thực tế giá thị trường đã ở mức không dưới 10 triệu đồng/m² …

“Tôi có nhu cầu mua một miếng đất bám mặt đường Quang Trung để kinh doanh hàng tạp hóa. Cũng tham khảo một vài miếng nhưng giá đưa ra không dưới 10 triệu đồng/m², thậm chí có miếng khá “đắc địa” thì hô giá 12 triệu/m²” – anh Nguyễn Văn Việt (xã Thạch Hạ - TP Hà Tĩnh) cho hay.

Đường Quang Trung (đoạn III: từ đường vào thôn Minh Tân, Liên Nhật đến cầu Hộ Độ) được quy định 4 triệu đồng/m² nhưng thực tế giá thị trường đã ở mức không dưới 10 triệu đồng/m²

Với thực tế giao dịch và khung giá đất quy định như hiện nay, việc khai man giá chuyển nhượng là điều tất yếu xảy ra. Nên chăng, các ngành liên quan phải tính lại, ban hành bảng khung giá đất sát giá thị trường, để tính thuế chuyển nhượng nhà, đất phù hợp thực tế. Đây được xem là giải pháp giảm thiểu thấp nhất tình trạng khai man giá chuyển nhượng, đồng thời là cơ sở để người dân nộp đúng, nộp đủ thuế.

Phân tích về giải pháp này, Phó Cục trưởng Cục Thuế Hà Tĩnh Trương Quang Long cho biết: “Việc ghi giảm giá thực tế giao dịch trên các hợp đồng chuyển nhượng, nguyên nhân chủ yếu là do giá đất quy định của Nhà nước thấp hơn giá trị trường. Bất cập này đã tồn tại từ rất lâu. Đứng ở góc độ quản lý thuế thu nhập cá nhân nhằm tránh thất thu thuế, chống việc trốn thuế qua chuyển nhượng đất đai, tỉnh cần xây dựng và ban hành bảng giá đất tính thuế và điều chỉnh hàng năm sao cho phù hợp và sát giá thực tế chuyển nhượng trên thị trường tự do”.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Cao Sâm – Giám đốc Văn phòng đăng ký đất đai Hà Tĩnh cho hay: “Theo tôi, để làm chặt từ “gốc”, hạn chế khai man giá chuyển nhượng, thì điều đầu tiên cần tính đến là xác định bảng giá đất sát thực tiễn. Theo quy định, khung bảng giá đất được ban hành 5 năm/lần, nhưng hàng năm được phép sửa đổi, bổ sung. Do vậy, việc thẩm định, ban hành giá cần được liên tục cập nhật, bổ sung sát với biến động giá của thị trường”.

Người mua tỉnh táo, quyết không ăn “trái đắng”

Có một thực tế, bên mua chưa hiểu và quan tâm thật sự đến việc khai giá chuyển nhượng. Việc khai man giá diễn ra quá thường xuyên, liên tục, hiển nhiên đang cuốn mọi người vào vòng xoáy vi phạm pháp luật và tiềm ẩn nhiều nguy cơ thiệt hại kinh tế đối với bản thân. Trong khi đó, việc khai man giá, người được hưởng lợi hoàn toàn là bên bán.

Theo phân tích của Phó Cục trưởng Cục Thuế Hà Tĩnh Trương Quang Long: Việc nộp 0,5% lệ phí trước bạ khi chuyển nhượng nhà đất là số tiền không lớn. Ví dụ, ông A mua miếng đất trị giá 1 tỷ thì lệ phí trước bạ nộp cho Nhà nước cũng chỉ 5 triệu đồng. Trong khi, trường hợp nếu thỏa thuận với người bán để khai giá thấp hơn vào hợp đồng công chứng, người mua đã vô hình trung hạ thấp giá trị tài sản của mình.

Vấn đề cốt lõi của thực trạng khai man giá chuyển nhượng hòng trốn thuế là chênh lệch giá giữa giá Nhà nước quy định với giá thị trường. Ảnh minh họa từ internet.

Theo đó, tính trường hợp sau khi hoàn tất các thủ tục chuyển nhượng nếu có phát sinh tranh chấp thì sẽ căn cứ theo hợp đồng công chứng; hoặc cần tiền, sử dụng đất để thế chấp ngân hàng, thì ngân hàng sẽ thẩm định giá theo hợp đồng chuyển nhượng. Vậy là, người mua thiệt hại “ba, bảy đường”.

Vậy nên, ngành Thuế cần tăng cường công tác tuyên truyền, phổ biến Luật Thuế Thu nhập cá nhân đến người dân để giúp họ nắm và hiểu các quy định của Luật. Thực tế hiện nay, mới chỉ có khoản thu nhập từ tiền lương, tiền công là được phổ biến rộng rãi trong khi các khoản thu nhập khác, đặc biệt là khoản chuyển nhượng bất động sản vẫn chưa được quan tâm đúng mức.

Đặc biệt, bên cạnh tinh thần tự cảnh giác của người mua thì vai trò của các công chứng viên tại văn phòng công chứng cần được nêu cao. Bởi, đây là người sát sườn nhất với người mua trong các giao dịch chuyển nhượng. Theo đó, trước khi xem xét chứng nhận hợp đồng, giao dịch, công chứng viên cần giải thích đầy đủ quy định của pháp luật về thuế, quyền và nghĩa vụ của các bên giao dịch liên quan đến giá chuyển nhượng để các cá nhân, tổ chức hiểu rõ, chấp hành đúng nghĩa vụ kê khai thuế, nộp thuế.

Vấn đề cốt lõi của thực trạng khai man giá chuyển nhượng hòng trốn thuế là chênh lệch giá giữa giá UBND tỉnh quy định và giá thị trường. Được biết, hiện nay, UBND tỉnh đang xây dựng bảng giá đất 2021 - 2026. Và, để góp phần quản lý thuế, rất kỳ vọng có một bảng giá sát thực tế, phù hợp thị trường.