Sớm “cắt sốt”, đưa bất động sản ở Hà Tĩnh trở về giá trị thực

Giá bất động sản ở Hà Tĩnh tăng bất thường - nhận diện và thử tìm giải pháp (bài cuối): Sớm “cắt sốt”, đưa bất động sản trở về giá trị thực

Giá đất tại các địa phương ở Hà Tĩnh vẫn chưa có dấu hiệu hạ nhiệt. Với mức tăng bất thường của giá đất như hiện nay, không ít người lo ngại nguy cơ “vỡ bong bóng” sẽ thành hiện thực như từng xảy ra khoảng 10 năm về trước...

Những năm 2010, 2011, Hà Tĩnh đã xảy ra các đợt “vỡ bong bóng” giá đất khi nhiều nhà đầu tư có tiền nhàn rỗi hoặc vay mượn bạn bè, ngân hàng đã xuống tiền “lướt sóng” đầu tư và đến đầu 2012, khi giá đất “lao dốc” thì “cắt lỗ” không kịp nên lâm cảnh nợ nần.

“Thời điểm sốt đất 10 năm trước, tôi cũng mua đi, bán lại được vài lô đất, lãi mỗi lô từ 20-30 triệu đồng. Năm 2011, lúc giá đất “lập đỉnh”, tôi vay thêm bạn bè và ngân hàng đầu tư 1 lô đất tại phường Bắc Hà (TP Hà Tĩnh) với giá gần 1,5 tỷ đồng. Đến đầu năm 2012, giá đất bắt đầu chững lại thì tôi bị “mắc cạn” không bán được, mãi đến hơn 1 năm sau mới bán được với hơn 900 triệu đồng, chấp nhận lỗ gần 600 triệu đồng” - chị Khánh Huyền, một nhà đầu tư thứ cấp ngậm ngùi.

Trong 8 tháng năm 2021, Văn phòng Đăng ký đất đai Hà Tĩnh đã tiếp nhận và giải quyết hơn 73.000 hồ sơ thuộc thẩm quyền, trong khi cả năm 2020 chỉ có 71.000 hồ sơ.

Theo chị Huyền, trong “cuộc chơi” bất động sản (BĐS), có những người giàu lên nhanh chóng nhưng cũng không ít người tiêu tan tài sản chỉ bởi tiền đổ vào không đúng lúc.

Hiện nay, trong khi “cơn lốc” giá đất trên thị trường Hà Tĩnh chưa có dấu hiệu tan thì đã có hiện tượng nhà đầu tư “lướt sóng” bị thiệt hại. Chỉ vì thấy đất đẹp là mua đầu tư “lướt sóng” nên chị N.T.H. (Thạch Hà) đã đặt cọc 100 triệu đồng để sở hữu lô đất gần 160 m² ở TP Hà Tĩnh với giá 1,48 tỷ đồng. Tuy nhiên, khi làm xong hợp đồng đặt cọc, chị H. mới phát hiện lô đất này vướng quy hoạch dự án của TP Hà Tĩnh nên phải mất khá nhiều công sức và thời gian để lấy lại tiền cọc.

Do không tìm hiểu kỹ nguồn gốc lô đất ven đường Ngô Quyền (TP Hà Tĩnh) nên chị N.T.H mất khá nhiều thời gian để lấy lại 100 triệu tiền đặt cọc trước đó.

Cũng do mới lấn sân vào thị trường BĐS, kinh nghiệm còn non nên anh L.T.Đ. (Hương Sơn) đã phải bỏ cọc “chạy làng”. Mặc dù lô đất anh Đ. đặt cọc 50 triệu đồng có diện tích khá rộng, vuông vắn nhưng lại nằm trong con ngõ cụt ở xã Lưu Vĩnh Sơn (Thạch Hà) nên sau 10 ngày rao bán, khách đến rồi đi, không ai “chốt”. Đến ngày thứ 14, anh Đ. buộc phải đưa ra quyết định mất trắng 50 triệu tiền cọc cho chủ đất vì đến hạn chuyển tiền.

Cũng “dở khóc, dở cười” vì “buôn đất”, chị L.T.P. (TP Hà Tĩnh) đành tiếc “đứt ruột” khi chủ đất hồi cọc, “xù” tiền phạt. Trước khi phiên đấu giá đất ở Thạch Thắng diễn ra (ngày 17/9/2021), chị P. đã được đồng ý chuyển nhượng 1 lô đất có giá 1,25 tỷ đồng với tiền đặt cọc 50 triệu đồng. Chị P. và chủ đất đã ký hợp đồng đặt cọc, trong đó ghi rõ nếu bên bán (chủ đất) hủy hợp đồng sẽ phải đền gấp 3 số tiền cọc (150 triệu đồng) cho bên mua. Thế nhưng, sau hiệu ứng của phiên đấu giá vượt giá kỷ lục, đất Thạch Thắng “sôi sùng sục” và chủ đất nói trên đã quyết không chuyển nhượng đất cho chị P. như đã ký kết để bán cho người khác với giá cao hơn. Điều đáng nói là, chủ đất “xù” luôn tiền phạt do hủy hợp đồng với chị P.

Trước khi quyết định đầu tư, người dân cần tìm hiểu kỹ thông tin để tránh lặp lại “vết xe đổ” vỡ bong bóng bất động sản như trước đây.

Giá đất tăng cao khiến người có nhu cầu mua đất, làm nhà ở thực sự ngày càng khó khăn. Là vợ chồng trẻ, chồng làm công nhân cho một doanh nghiệp tại TP Hà Tĩnh, chị buôn bán online nên gia đình anh Trần Văn Hải (Can Lộc) muốn mua một lô đất để tiện cho công việc. “Sau quá trình gom góp, vợ chồng tôi đã tính đến việc mua đất làm nhà, thế nên, từ tháng 6 lại nay, hai vợ chồng có tìm hiểu đất đai ở các vùng như Thạch Hạ (TP Hà Tĩnh); Lưu Vĩnh Sơn, Thạch Đài (Thạch Hà)… Song, với giá đất “cao ngất ngưởng” như hiện nay, vợ chồng tôi đành phải ở trọ thêm một thời gian nữa” - anh Hải cho hay.

Khu đất quy hoạch đất ở xã Lưu Vĩnh Sơn cũng đang “nóng” lên từng ngày.

Theo thông tin chúng tôi có được, sau “cơn sốt” đất đầu năm 2021 tại các tỉnh Bắc Giang, Hải Phòng, Đồng Nai… thì hiện BĐS tại các địa phương này đang “lao dốc”. UBND huyện Thọ Xuân (Thanh Hóa) vừa có quyết định hủy công nhận kết quả trúng đấu giá, thu hồi tiền đặt cọc sung công quỹ nhà nước đối với 46 lô đất do không nộp tiền trúng đấu giá quyền sử dụng đất. Theo danh sách trúng đấu giá, 46 lô đất này được 8 người “ôm”, tổng số tiền trúng đấu giá hơn 50 tỷ đồng. Tuy nhiên, cũng từ khi có kết quả trúng đấu giá đến tháng 9/2021 (sau 120 ngày), những người trúng đấu giá không thực hiện nghĩa vụ tài chính nên bị hủy kết quả. Điều này chưa xảy ra ở Hà Tĩnh nhưng đã gióng lên hồi chuông báo động khi có những phiên đấu giá “không tưởng” vừa qua.

Đưa ra giải pháp để hạn chế tình trạng “sốt đất”, ông Nguyễn Ngọc Hoạch, Trưởng phòng Đất đai 1 - Sở TN&MT Hà Tĩnh cho rằng, các địa phương cần phối hợp với ngành liên quan siết chặt quản lý để kịp thời phát hiện, ngăn chặn các trường hợp lợi dụng “sức nóng” của các dự án để đẩy giá đất lên cao hơn so với giá trị thực. Bên cạnh đó, các huyện, thị xã, thành phố cần giao trách nhiệm trực tiếp cho các xã, phường, nếu để xảy ra tình trạng lách luật hợp thức hóa đất nông nghiệp thành đất ở, đất thương mại… thì người đứng đầu chính quyền sở tại phải bị xử lý kỷ luật.

Khu vực đất ở xã Ngọc Sơn (Thạch Hà) được Công ty CP Đầu tư và Quản lý bất động sản Dương Tâm Thịnh quảng cáo không đúng sự thật với thông tin gần đó có quy hoạch dự án.

Việc đầu tháng 9 vừa qua, UBND tỉnh Hà Tĩnh ban hành quyết định xử phạt vi phạm hành chính 140 triệu đồng đối với Công ty CP Đầu tư và Quản lý BĐS Dương Tâm Thịnh (Nghệ An) về hành vi quảng cáo sai sự thật liên quan đến mua bán BĐS là một bài học nhãn tiền.

Công ty này đã mua diện tích đất khá lớn của người dân xã Ngọc Sơn (Thạch Hà), sau đó phân lô rồi chuyển nhượng cho người có nhu cầu. Nhằm thu hút khách hàng, Công ty CP Đầu tư và Quản lý BĐS Dương Tâm Thịnh quảng cáo không đúng sự thật với thông tin gần khu vực này có quy hoạch dự án. Nhận thấy có dấu hiệu vi phạm, Công an huyện Thạch Hà đã vào cuộc điều tra làm rõ và tham mưu UBND huyện Thạch Hà đề nghị UBND tỉnh Hà Tĩnh ra quyết định xử phạt.

Thực tế cho thấy, trong “cơn sốt” đất, từ khóa “quy hoạch” được nhắc đến như một câu “thần chú”. Khu vực đó được quy hoạch thế nào luôn là mối quan tâm đầu tiên của mỗi nhà đầu tư. Tuy nhiên, thông tin về quy hoạch, quản lý và sử dụng đất đai ở nhiều địa phương cho đến nay vẫn thiếu minh bạch. Vậy nên, hơn ai hết, các sở, ngành, địa phương cần quan tâm hơn đến vấn đề minh bạch các quy hoạch trên địa bàn, kịp thời định hướng cho nhà đầu tư, người dân để tránh những rủi ro khi đầu tư BĐS.

Công ty đấu giá Hợp danh Hồng Lĩnh vừa tổ chức đấu giá 8 lô đất tại xã Tân lâm Hương (Thạch Hà). Lô cao nhất vượt 38 bước giá.

Ở góc độ địa phương, ông Nguyễn Văn Khoa - Chủ tịch UBND huyện Thạch Hà cho rằng: “Mặc dù những cuộc đấu giá đất vượt giá khởi điểm cao trước mắt sẽ góp phần tăng thu ngân sách cho địa phương, song, về lâu dài sẽ phần nào ảnh hưởng đến kinh phí GPMB các công trình, dự án, tác động xấu đến môi trường thu hút đầu tư. Do vậy, về phía địa phương, chúng tôi đang tăng cường tuyên truyền để người dân, nhà đầu tư biết trên từng địa bàn có quy hoạch hay không, tránh tình trạng đồn thổi về quy hoạch dự án để “thổi” giá đất lên cao”.

Các đơn vị công chứng trên địa bàn khá nhộn nhịp thủ tục về đất đai (Trong ảnh: Giao dịch tại Văn phòng công chứng Đoàn Minh Quyền).

Cũng có ý kiến cho rằng, để tránh hệ lụy “cò mồi” tham gia “lướt sóng” ở các phiên đấu giá, mức cọc ít nhất phải bằng 50% giá trị khởi điểm của lô đất, bởi như quy định hiện nay (mức cọc chỉ từ 5-20%) thì khi các “phe đất” thấy không thể “kiếm ăn” được ở các cuộc đấu giá là sẵn sàng bỏ cọc. Bên cạnh đó, các giải pháp về chính sách thuế để ngăn chặn “sốt đất” như: đánh thuế cao các trường hợp thửa đất mới mua đã bán lại, những trường hợp mua nhiều bất động sản cùng lúc… cũng có thể được xem xét để góp phần “cắt sốt” BĐS. Dẫu biết rằng, những giải pháp này chỉ được thực hiện trên cơ sở nghiên cứu để vừa đảm bảo ổn định thị trường, vừa hài hòa với hàng loạt các yếu tố khác nhưng đây cũng là những đề xuất cần được cân nhắc.

Trong khi chờ đợi những chính sách ở tầm vĩ mô, theo chúng tôi, giải pháp dễ thực hiện nhất hiện nay là người dân không nên đổ xô mua đất khi thị trường có biến động bất thường; với trường hợp có ý định đầu tư thì cần hết sức tỉnh táo, tìm hiểu kỹ thông tin để tránh rơi vào những lời đồn thổi về giá trị nhằm tránh lặp lại “vết xe đổ” như đã từng xảy ra.

thiết kế: huy tùng