Lãi vay mua nhà 15%/năm, chuyên gia nói là phép thử lớn cho bất động sản

Những ngày gần đây, việc lãi suất huy động và lãi suất cho vay tiếp đà tăng mạnh đang được chú ý. Riêng lãi suất vay mua nhà, nhiều ngân hàng đã và đang nâng mặt bằng chung lên 12-14%/năm (tăng 5-6% chỉ sau thời gian ngắn). Mức lãi thả nổi có nơi lên đến 15%/năm, gây áp lực không nhỏ lên người đang đi vay.

Các chuyên gia cho biết đây là kết quả của việc điều tiết tăng trưởng tín dụng vào bất động sản theo chủ trương chung của năm nay. Ở góc độ tài chính, chuyên gia phân tích điều đó sẽ giúp các ngân hàng quản trị rủi ro tốt hơn, bởi khi dòng vốn thu hẹp họ sẽ “lựa chọn” khách hàng tốt, có khả năng chi trả tốt để ưu tiên phân bổ tín dụng.

Còn ở góc độ thị trường, chuyên gia đồng ý sẽ tạo áp lực lên người mua nhà, song cũng sẽ giúp bất động sản giảm thiểu được hiện tượng đầu cơ và đây sẽ là “phép thử” cần thiết cho thị trường bất động sản.

Lý do lãi suất cho vay lên tới 15%/năm

Lý giải về đà tăng của lãi suất, TS. Nguyễn Trí Hiếu - chuyên gia tài chính ngân hàng - chỉ ra 4 nguyên nhân chính.

Thứ nhất là trong khi mục tiêu tăng trưởng tín dụng năm nay giảm chỉ còn 15%, thì GDP lại quyết tâm đạt 2 con số từ 10% trở lên. Trong khi đó, thông thường để đạt được mức tăng GDP cao thì tăng trưởng tín dụng sẽ tăng mạnh để tạo đà. Đơn cử, năm 2025, tăng trưởng GDP của Việt Nam nổi bật khu vực với hơn 8%, song song tăng trưởng tín dụng cũng vượt 19%.

“Năm nay thì tình thế ngược lại, tăng trưởng GDP cao trong khi tín dụng sẽ phải điều tiết, các ngân hàng bị siết thì lãi suất tăng. Các ngân hàng hiện cũng sẽ lựa chọn các dự án để cho vay, song song tăng lãi để bù đắp khoảng tăng trưởng tín dụng của mình”, ông Hiếu nói.

Thứ hai là với việc đẩy mạnh đầu tư công, dòng vốn tín dụng sẽ được ưu tiên phân bổ lượng lớn cho các dự án trọng điểm này. Tính chất của các dự án công là lớn, kéo dài nhiều năm dẫn đến lượng vốn huy động nhiều; từ đó dòng vốn cho thương mại sẽ giảm và dự kiến tình trạng này không diễn ra trong ngắn hạn. Dòng vốn khan hiếm sẽ khiến lãi tăng.

Thứ ba là chênh lệch giữa huy động và nhu cầu vẫn lớn. Theo chuyên gia, mặc dù lãi huy động tăng mạnh song nguồn vốn gửi vào ngân hàng đang cạnh tranh với rất nhiều kênh đầu tư khác. Ở chiều ngược lại, nhu cầu vốn lúc nào cũng cao, dẫn đến nhiều nhà băng gặp vấn đề về thanh khoản.

Cuối cùng, yêu cầu từ Ngân hàng Nhà nước phải kiểm soát dòng vốn đổ vào bất động sản. Điều này khiến những người mua nhà gặp thách thức, song mặt tích cực đang giúp các ngân hàng quản trị rủi ro tốt hơn.

“Phép thử” lớn cho thị trường bất động sản

TS. Châu Đình Linh - chuyên gia kinh tế tài chính - bổ sung, nói về lãi suất cần xét ở bức tranh rộng hơn, để có góc nhìn khách quan hơn. Trong đó, lãi huy động cũng tăng liên tục, đặc biệt mức lãi cho kỳ hạn ngắn 6-12 tháng nhằm thu hút tiền gửi từ khách hàng.

Thống kê cho thấy, lãi suất tiết kiệm thông thường đang vào khoảng 6,5-7%/năm, nhiều ngân hàng còn ứng dụng lãi cộng thêm cho đầu năm mới cũng như ưu đãi qua kênh trực tuyến, nâng lãi tiền gửi vượt 8%/năm.

Còn với hạn mức tiền gửi cao hơn từ 500 tỷ đồng trở lại, khoản lãi được công bố lên đến 9%/năm. Một người trong ngành tiết lộ, với những khách VIP này ngân hàng thực tế có “lãi cộng thêm” ưu đãi, như vậy mặt bằng lãi có thể lên đến 10%/năm.

Như vậy, ông Linh cho rằng lãi đầu vào tăng tất yếu sẽ đẩy lãi đầu ra (là lãi cho vay) tăng. Tính riêng lãi cho vay bất động sản, đây thường là các khoản vay trung - dài hạn (khoản vay mua nhà cá nhân thường kéo dài 25-35 năm), và hạn mức cho trung - dài hạn thì đang được các ngân hàng điều tiết ở mức 30%.

Ngược lại, ngân hàng ưu tiên dòng vốn ngắn hạn, cho vay bổ sung vốn lưu động, bổ sung vốn kinh doanh nhiều hơn. Do dòng vốn hạn hẹp đi, lãi đầu vào tăng đẩy lãi đầu ra tăng, dẫn đến lãi suất vay mua nhà tăng là điều dễ hiểu. Vấn đề hiện nay người đang có khoản vay cần phải thận trọng hơn về quyết định.

Chuyên gia cho rằng đây sẽ là “phép thử” lớn cho thị trường bất động sản trong năm 2026. Trong đó, không chỉ chọn lọc những người có nhu cầu thật và vay thật, tính toán thật, lãi cao còn khiến những người đầu cơ mới không dám gia nhập thị trường.

Thậm chí, những nhà đầu tư “lướt sóng” hiện tại nhiều khả năng sẽ phải “xả hàng” khi chi phí tài chính quá cao, ảnh hưởng đến lợi nhuận đầu cơ. Thị trường bất động sản theo đó sẽ về vùng giá hợp lý, trở về lại các giao dịch, giá trị thật.

Người vay mua nhà nên làm gì?

Chuyên gia cho biết, lãi vay tăng sẽ có hai tác động, thứ nhất với người đang có khoản vay thì sẽ phải “cân đong đo đếm” lại các khoản chi tiêu.

Thông thường, họ đã có bài toán tính trước cho khoản vay, nên khi lãi tăng mạnh như hiện nay sẽ có áp lực. Do đó, chuyên gia khuyên cần tiết kiệm lại các khoản chi và khoản đầu tư khác để có thể hoàn tất được nghĩa vụ lãi vay hàng tháng. Vì nếu không trả hoặc chậm trả, người mua nhà sẽ bị ảnh hưởng về mức độ tín nhiệm tài chính cá nhân (các ngân hàng sẽ có điểm tín nhiệm từng khách hàng, và đánh giá cấp vốn dựa trên con số này), chưa kể bị phạt lãi cao hơn.

Thứ hai, với những khách hàng sắp vay để mua nhà, dự báo sẽ giảm vì lãi tăng. Với những người đủ tài chính, chuyên gia khuyến cáo cần thận trọng hơn, và chú ý nhiều hơn đến các chính sách về thanh toán, thời gian lãi ưu đãi (thường kéo dài không quá 24 tháng)….

“Người đi vay thời buổi này cần thiết phải có vốn tự có cao để tránh phụ thuộc vào vốn ngân hàng, chịu lãi nặng. Họ phải tính toán được dòng tiền hàng tháng thu về có đủ trả lãi vay định kỳ hay không, trong trường hợp lãi còn tiếp tục tăng thì mình có khả năng chi trả không? Khách vay cần phải có bài toán cụ thể và trả lời 3 câu hỏi trên trước khi quyết định vay ngân hàng mua nhà”, ông Linh nhấn mạnh.

Ông Nguyễn Trí Hiếu cũng khuyến cáo, thay vì nhìn vào lãi suất ưu đãi, người đi vay nên nhìn xa hơn khi không còn thời gian ưu đãi, mức lãi thả nổi áp dụng sẽ theo chính sách nào. Từ đó, người vay cần nhìn lại bài toán tài chính cá nhân có đủ khả năng chi trả không, rồi hãy quyết định “xuống tiền”.