Đánh thuế bất động sản - người hối thúc, kẻ giằng co

Đầu tháng 3, Bộ Tài chính lấy ý kiến về các chính sách thu thuế bất động sản, bao gồm việc đánh thuế nhà và tài sản nhằm xây dựng đề cương báo cáo rà soát, đánh giá và đề xuất sửa đổi, theo chỉ đạo của Chính phủ.

Các nội dung góp ý gồm: đề xuất gộp Luật thuế sử dụng đất nông nghiệp và Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, bổ sung đánh thuế đối với nhà, nghiên cứu xây dựng luật thuế tài sản hay bất động sản (nếu có). Việc lấy ý kiến lần này hướng đến đánh giá tác động của nội dung sửa đổi đối với kinh tế xã hội, doanh nghiệp, người dân và ngân sách nhà nước.

Ghi nhận của VnExpress cho thấy, đa số các chuyên gia đồng tình đánh thuế nhà và tài sản vì cho rằng việc này cần thiết trong bối cảnh thị trường địa ốc sốt giá, đầu cơ tích trữ nhà đất quá cao. Theo ông Đặng Hùng Võ, nguyên thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, đây là thời điểm rất thích hợp để đề xuất thuế nhà và tài sản. Thuế liên quan đến nhà đất ở Việt Nam hiện quá thấp, chỉ 0,03% trong khi ở các quốc gia khác thông thường mức thuế suất khoảng 1-1,5%. Với cách đánh thuế nhà và tài sản như thế giới đang làm giúp ngân sách có được nguồn đóng góp từ mọi người dân, ai có nhiều đóng nhiều, có ít đóng ít.

Ông Võ phân tích, để việc đánh thuế hợp lý cần phải có sự tái phân phối ở chỗ người giàu phải đóng nhiều hơn, người nghèo đóng ít thậm chí miễn thuế. Việc chưa cải cách hệ thống thuế một thời gian dài để ra hệ luỵ làm cho người nghèo không được chăm lo, người giàu có cơ hội kéo dài khoảng cách giàu nghèo hơn nữa.

Giá đất ở của Việt Nam luôn luôn tăng và chưa bao giờ giảm. Kể từ khi bắt đầu đổi mới đến nay, giá đất đã tăng khoảng 300-400 lần. Hiện người dân bỏ tiền vào nhà đất nhiều hơn gấp 3-4 lần đầu tư sản xuất kinh doanh, là diễn biến bất lợi cho nền kinh tế. “Một đất nước chỉ tích trữ tiền vào nhà đất thì tiền đâu để sản xuất kinh doanh? Đầu cơ nhà đất hiện nay đã quá cao, giá tăng mạnh, đây chính là nguyên nhân chủ yếu gây lạm phát”, ông Võ nhận định.

Thị trường bất động sản khu trung tâm quận 1 TP HCM. Ảnh: Quỳnh Trần

Đồng tình với việc đánh thuế nhà, tài sản là cần thiết, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) phân tích, mặt tích cực của việc đánh thuế bất động sản là tăng cường hiệu quả công tác quản lý nhà nước, tăng nguồn thu ngân sách, góp phần làm cho thị trường bất động sản công bằng, minh bạch hơn.

Ông Châu nhận định, hiện nay người sở hữu nhà tại Việt Nam chưa phải nộp thuế tài sản nhà ở, mà mới chỉ phải nộp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, trong đó thuế suất đối với đất ở trong hạn mức là 0,03% bảng giá đất. Mức nộp thuế này quá thấp, gần như không đáng kể và không đủ sức điều tiết thị trường.

Chủ tịch HoREA cho rằng, Việt Nam có thể tham khảo cách đánh thuế bất động sản theo tham chiếu giá trị tài sản. Ví dụ điển hình của bang California (Mỹ) đánh thuế tài sản ở mức 1-1,25% một năm đối với người đầu cơ tích trữ nhiều tài sản nhà đất hoặc nắm giữ các tài sản giá trị lớn. Tuy nhiên, theo ông Châu, để đánh thuế nhà và tài sản như hình mẫu của quốc gia phát triển như Mỹ tại thị trường Việt Nam phải đi kèm 3 điều kiện.

Thứ nhất, tiền sử dụng đất cần được điều chỉnh giảm xuống mức hợp lý hơn. Đây là cơ sở rất quan trọng giúp cho việc áp dụng đánh thuế tài sản nhận được sự đồng thuận cao. Hiện tiền sử dụng đất chiếm khoảng 10% giá trị căn hộ, chiếm trên dưới 30% giá trị nhà phố liền thổ (nhà gắn liền với đất). Riêng đối với biệt thự, tiền sử dụng đất đang chiếm 50% giá trị căn nhà. Chừng nào loại tiền này vẫn còn chiếm tỷ trọng quá lớn trên tổng giá trị căn nhà, việc đánh thuế tài sản sẽ dẫn đến tình huống thuế chồng thuế.

Thứ hai, cơ quan quản lý Nhà nước cần xây dựng dữ liệu số là mã số định danh để thực hiện việc đánh thuế tài sản. Điều kiện thứ ba, các giao dịch nhà đất cần thực hiện qua hệ thống ngân hàng để xác định giá trị và dòng tiền.

“Trước khi ban hành và áp dụng một sắc thuế, cơ quan quản lý nhà nước cần phải có lộ trình và phải xét đến tính bền vững của thị trường nhà ở. Thị trường ổn định thì việc thu thuế mới khả thi”, ông Châu nhấn mạnh.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng, đến nay vẫn còn dừng lại ở khâu lấy ý kiến là khá muộn. Theo ông Đính, việc đánh thuế nhà và tài sản phải nhắm đến triệt tiêu được nạn đầu cơ, hạn chế tình trạng lũng đoạn thị trường bất động sản và thổi giá lên quá cao. Việc đánh thuế này cũng cần xét đến bảo vệ cho đại bộ phận người lao động, công chức có thu nhập thấp.

Tuy nhiên, hiện cũng có khá nhiều ý kiến kêu gọi thận trọng khi đánh thuế vì có thể tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản.

Lãnh đạo một công ty địa ốc đang phát triển dự án tại khu Đông TP HCM cho biết, trước khi tính đến việc đánh thuế tài sản, cơ quan quản lý nhà nước nên cân nhắc điều chỉnh đúng đối tượng và trúng mục tiêu, đảm bảo đánh thuế công bằng. Thuế là công cụ giúp thị trường ổn định, phát triển tốt hơn nên cần xây dựng lộ trình tiếp cận từng bước, không nên tạo cú sốc đột ngột khiến thị trường triệt tiêu cơ hội phát triển.

“Thuế tài sản hướng đến mục tiêu chống đầu cơ nhưng không nên kìm hãm hoạt động đầu tư phát triển vì thị trường địa ốc nóng (sốt) hay chuyển lạnh (đóng băng) sẽ ảnh hưởng dắt dây theo hàng chục ngành nghề liên quan”, ông này khuyến nghị.

Trong khi đó, tổng giám đốc một công ty tư vấn bất động sản có trụ sở tại quận 1 quan ngại, nếu xuất hiện thêm các loại thuế mới thu hàng năm trong khi chưa giải quyết bất cập tiền sử dụng đất khá cao (thu một lần), có thể vấp phải phản ứng của người mua nhà vì họ vừa phải nộp tiền sử dụng đất vừa phải nộp thuế tài sản. Việc đánh thuế tài sản cũng sẽ đẩy giá nhà ở trên thị trường tăng lên do các chi phí thuế thường bị cộng dồn vào giá thành sản phẩm, người mua sau cùng sẽ phải gánh khoản này.

Hàng chục năm quan sát thị trường bất động sản, ông Võ dự báo việc đánh thuế nhà và tài sản vẫn sẽ khó thực hiện ngay vì sự giằng co này đã diễn ra cả thập kỷ. Bởi nếu xét theo nhóm lợi ích, những người có nhiều đất, vốn là những người ở thế mạnh, hoặc là đại gia, hoặc là người có quyền lực... sẽ cản trở quá trình cải cách thuế này.

Ông Châu cũng khuyến nghị, để việc đánh thuế nhà và tài sản đạt được đồng thuận cao, nhà nước cần sâu sát từng trường hợp điển hình. Ông Châu liệt kê một số phương án: đánh thuế chống đầu cơ nghĩa là tăng thuế suất nếu mua bán nhanh và giảm thuế suất nếu đưa vào sử dụng lâu dài; chặn lướt sóng bằng cách dùng nghiệp vụ ngân hàng giảm tỷ lệ cho vay.

Không chỉ đánh thuế sở hữu nhiều nhà đất mà còn đánh thuế trên giá trị tài sản (kết hợp định tính bằng giá trị với định lượng bằng số lượng). Ngoài ra, nhà nước cũng cần đánh thuế cao việc chậm đưa đất vào sử dụng, là một trong những thủ phạm đẩy giá bất động sản tăng cao thời gian qua. “Thuế nhà và tài sản nếu vận dụng hợp lý, có thể giúp thị trường bất động sản minh bạch, phát triển bền vững, là lực đỡ quan trọng cho nền kinh tế”, ông Châu nói.