Thị trường bất động sản Hà Tĩnh “chững” sau đợt sóng cao?

Những ngày đầu tháng 11, thay vì cảnh nhộn nhịp xem đất, đặt cọc và “lướt sóng” cách đây vài tháng, nhiều sàn bất động sản tại Hà Tĩnh trở nên khá trầm lắng. Nhân viên môi giới không còn bận rộn với những chuyến dẫn khách đi xem thực địa, chốt cọc mà dành phần lớn thời gian trong ngày để cập nhật tin giới thiệu, môi giới trên các nền tảng nhằm tiếp cận tệp khách hàng mới.

Kể cả tại các khu vực từng “nóng hầm hập” cách đây vài tháng như: khu đô thị phía Bắc Hà Tĩnh, khu quy hoạch dân cư tại phường Thạch Trung, Thạch Hạ cũ (nay là phường Trần Phú) hay vùng dân cư vùng ven tại xã Cẩm Bình, Toàn Lưu…, lượng người quan tâm giảm mạnh, giao dịch thành công hiếm hơn. Giá đất hầu như đi ngang, không còn các bước nhảy đột biến như giai đoạn từ tháng 6 - 10 vừa qua.

Theo ông Tôn Quang Ngọc - Giám đốc Công ty CP Bất động sản Hà Tĩnh, thị trường bất động sản chững, giá “đi ngang” là khá phù hợp với quy luật và thực tế của giai đoạn cuối năm. Trong suốt nhiều tháng, từ khoảng giữa năm 2025 đến nay đã chứng kiến sự phục hồi khá mạnh mẽ của thị trường bất động sản, nhất là khi Hà Tĩnh khởi công, công bố quy hoạch loạt dự án đầu tư đô thị, khu công nghiệp lớn như: Dự án khu đô thị, thương mại dịch vụ, biệt thự sinh thái Nam Cầu Phủ; KCN Bắc Hồng Lĩnh; KCN phía Tây TP Hà Tĩnh (cũ) và KCN Hạ Vàng… đã đẩy phân khúc đất nền thương mại cận kề khu vực này tăng mạnh. Cùng đó, lượng hàng từ các phiên đấu đấu giá và thương mại khá lớn vào giai đoạn giữa năm cộng với lãi suất ngân hàng thấp trong thời gian dài đã kéo sức đầu tư kênh bất động sản lên cao.

Còn thời điểm này, khi nguồn tiền của nhà đầu tư phân tán nhiều kênh, tập trung cho sản xuất kinh doanh, giá vàng tiếp tục tạo dư địa mới, lãi suất vay vốn tăng… thì bất động sản chững lại và chờ đợt tăng giá mới.

“Ngoài những nguyên nhân trên thì thời gian qua, giá đất nền và căn hộ chung cư tại Hà Tĩnh đã tăng nhanh và cao (20 – 30%, có vùng tăng 50% so với cuối năm 2024), đạt đỉnh trong thời gian ngắn hạn. Điều này khiến tâm lý thị trường thận trọng hơn, nhà đầu tư không còn dễ dàng “xuống tiền” như giai đoạn trước, còn người có đất bán ra cũng xu hướng tạm dừng để quan sát, đánh giá, không “ra hàng” khi giá và thị trường đang chững. Thời điểm này, giao dịch chủ yếu tập trung vào tệp khách hàng có nhu cầu mua đất làm nhà ở. Dù lượng giao dịch giảm đáng kể nhưng chúng tôi không chạy theo thị trường ngắn hạn mà vẫn tập trung vào giá trị lõi, ưu tiên những dự án có tiềm năng phát triển bền vững, vùng quy hoạch có hạ tầng đồng bộ, thủ tục pháp lý rõ ràng, minh bạch và phù hợp nhu cầu thực của khách hàng” – ông Tôn Quang Ngọc cho biết.

Trong nhịp biến động của thị trường cuối năm, lượng giao dịch trong tháng 11 của Công ty Bất động sản Đất Sen (phường Thành Sen) giảm khoảng 30% so với giai đoạn trước. Ông Trương Bá Hải - Giám đốc Công ty cho biết: “Thường thường, vào giai đoạn cuối năm, nhà đầu tư ưu tiên cho vào lĩnh vực có thanh khoản cao hơn, trong đó có vàng. Trong khi đó, tại thời điểm giữa năm, một lượng hàng lớn cả từ nguồn đấu giá Nhà nước và đất nền thương mại đã tung ra thị trường vào thời điểm sôi động. Vì thế sức hấp thụ của thị trường này ở giai đoạn cuối năm sẽ giảm và trầm lắng hơn. Thời điểm này, chúng tôi ưu tiên cho các khu vực quy hoạch, vùng trung tâm...".

Theo nhận định của một số sàn bất động sản, thời gian qua, thị trường mặc dù sôi động nhưng tiềm ẩn nhiều bất ổn, một số khu vực xuất hiện đợt “sốc giá”, đẩy mặt bằng giá vượt xa giá trị thực, tình trạng giao dịch “ảo”, “thổi giá” làm mất cân bằng thị trường… Việc vào cuộc quyết liệt của tỉnh siết chặt quản lý lĩnh vực bất động sản cũng giúp cho thị trường vào giai đoạn sàng lọc tự nhiên. Những nhà đầu tư “lướt sóng”, ngắn hạn hoặc doanh nghiệp hoạt động thiếu chuyên nghiệp sẽ khó trụ lại, có phần đưa thị trường trở về trầm lắng hơn.

Mới đây, UBND xã Toàn Lưu ra thông báo về việc tạm dừng tiếp nhận hồ sơ chuyển đổi mục đích trồng cây lâu năm sang mục đích đất ở do hạn mức diện tích đất ở của xã đã hết. Điều này dự báo sẽ “chôn chân” không ít thửa đất đã được giao dịch trước đó với ý định tạo nguồn; đồng thời cũng sẽ làm cho thị trường bất động sản tại khu vực đã tăng “sốc” trong thời gian ngắn vừa qua chững lại.

Mặc dù giao dịch trầm lắng, thị trường chững nhưng theo giới phân tích, giá đất nói chung tại Hà Tĩnh vẫn rất cao và đi ngang, khó tăng nhưng chưa thể giảm. Bình quân, tại các vùng quy hoạch khu vực trung tâm của các phường: Thành Sen, Trần Phú, Vũng Áng, Sông Trí,… giá giao động từ 20 – 30 triệu đồng/m², một số khu đặc biệt như: khu đô thị Bắc TP Hà Tĩnh (cũ), khu quy hoạch Đông Huy Tự (phường Thành Sen) có thể đạt 40 - 60 triệu đồng/m².

Đặc biệt, giá đất năm nay không có sự phân biệt quá rõ ràng giữa các khu vực và giữa nông thôn và đô thị. Điều này đến từ việc ảnh hưởng dư địa của các dự án hạ tầng, khu công nghiệp lớn, khu vực có mức tăng trưởng cao và các vùng quy hoạch được đầu tư hạ tầng đồng bộ. Mức giá này mới được xác lập trong đợt sóng gần nhất trong năm nay nên sẽ khó giảm giá trong thời gian gần. Các nhà đầu tư sẽ cầm cự giữ giá để chờ đợt tăng giá mới, dự báo khả năng sẽ từ quý I/2026.