Thị trường bất động sản Hà Tĩnh vào giai đoạn “thanh lọc”?

Giao dịch bất động sản chững lại

Sau Tết Nguyên đán, nhiều ngân hàng thương mại tăng lãi suất tín dụng bất động sản. Lãi suất cho vay mua nhà hiện phổ biến từ 9–10%/năm trong thời gian ưu đãi. Sau giai đoạn ưu đãi, lãi suất được thả nổi và có thể tăng lên 12–14%/năm, thậm chí có nơi gần 15%/năm. Mức lãi này được đánh giá khá cao so với khả năng tài chính của nhiều người dân và nhà đầu tư nhỏ lẻ.

Tại Hà Tĩnh, sự gia tăng chi phí vay vốn đã tác động trực tiếp đến quyết định đầu tư bất động sản. Nhiều người có nhu cầu mua đất, mua nhà buộc phải cân nhắc kỹ lưỡng hơn trước khi “xuống tiền”, nhất là những người phụ thuộc vốn vay từ ngân hàng.

Ông Trương Bá Hải – Giám đốc Công ty Bất động sản Đất Sen (phường Thành Sen) cho biết: “Trong bối cảnh lãi suất tăng, nhà đầu tư có xu hướng lựa chọn những sản phẩm phù hợp với khả năng tài chính để giảm sự phụ thuộc vào vốn vay ngân hàng. Việc lãi suất tăng cao khiến khả năng tiếp cận tín dụng của nhà đầu tư giảm đáng kể, từ đó làm chậm lại nhịp giao dịch trên thị trường. Theo đó, sức bán của doanh nghiệp hiện đã giảm rõ rệt so với năm 2025. Cụ thể, lượng giao dịch tại các khu vực vùng ven giảm từ 20–30%; ở khu trung tâm có hạ tầng tốt, mức giảm dao động khoảng 10–20%; đối với đất dân hoặc các khu đất chưa có hạ tầng rõ ràng, sức mua giảm từ 20–30%”.

Không riêng doanh nghiệp môi giới, các chủ đầu tư dự án cũng ghi nhận sự chững lại của thị trường khi chi phí vay vốn tăng.

Ông Tô Huy Phương – Giám đốc Công ty CP Tập đoàn Hà Mỹ Hưng cho biết: "Dự án Khu đô thị Hà Mỹ Hưng có tổng mức đầu tư gần 1.000 tỷ đồng, trên diện tích hơn 7ha tại phường Hà Huy Tập, gồm 77 căn shophouse, 30 lô đất ở biệt thự và 82 lô đất ở liền kề với thiết kế hạ tầng đồng bộ. Với dự án này, chúng tôi mở bán từ tháng 7/2023. Đến nay, khoảng 90% đất quy hoạch và 70% shophouse đã được giao dịch. Tuy nhiên, từ đầu năm lại nay, khi lãi suất vay bất động sản tăng cao, quyết định đầu tư của khách hàng dè dặt hơn, khiến tốc độ bán hàng của doanh nghiệp cũng chậm lại".

Thị trường dịch chuyển dần từ đầu cơ sang nhu cầu thực

Một thay đổi rõ nét của thị trường bất động sản Hà Tĩnh gần đây là sự dịch chuyển dần từ đầu cơ sang nhu cầu thực. Trước đây, nhiều nhà đầu tư mua đất với mục tiêu “lướt sóng”, chờ tăng giá trong thời gian ngắn. Hiện nay, chi phí vay vốn tăng, rủi ro thị trường cao hơn, hoạt động đầu cơ đã giảm mạnh.

Qua nắm bắt, hiện nay, nhu cầu mua đất chủ yếu đến từ người có nhu cầu ở thực hoặc nhà đầu tư dài hạn. Những lô đất có giá vừa túi tiền, từ 500 triệu đồng - 1,5 tỷ đồng vẫn có giao dịch khá tốt. Ngược lại, các lô đất có giá trị lớn hoặc diện tích quá rộng gặp khó khăn trong thanh khoản. Những phân khúc từng “tăng nóng” trong giai đoạn trước như: đất đầu cơ ở vùng xa, đất quy hoạch chưa rõ ràng… hiện rơi vào tình trạng giao dịch trầm lắng. Sự thay đổi này cho thấy tâm lý của người mua đã thực tế hơn. Thay vì mua đất dàn trải với kỳ vọng tăng giá nhanh, người dân tập trung vào những khu vực có hạ tầng tốt ở trung tâm, thị trấn, vùng ven đô đang phát triển...

Chị Trần Thị Thủy (phường Thành Sen) cho hay: "Chúng tôi vừa mua một miếng đất vùng ven với giá hơn 1,5 tỷ đồng. Ban đầu chúng tôi tính sẽ vay khoảng 1 tỷ đồng để mua miếng đất có giá trị hơn, song lãi suất tăng cao nên đã quyết định chỉ mua đất bằng số tiền tích góp được để làm tài sản lâu dài".

Với những người có nhu cầu ở thực mà chưa "xuống tiền", họ vẫn đang chờ đợi sự điều chỉnh từ thị trường trước bối cảnh lãi suất cao. Anh Lê Văn Hoàng (phường Thành Sen) chia sẻ: "Gia đình tìm hiểu mua đất trong thời gian dài nhưng giá vẫn cao so với thu nhập. Chúng tôi kỳ vọng lãi suất vay tăng có thể giúp thị trường giảm bớt tình trạng đầu cơ, từ đó giá bất động sản dần điều chỉnh về mức hợp lý hơn, giúp người có nhu cầu ở thực dễ tiếp cận hơn".

Theo các chuyên gia, việc lãi suất cho vay bất động sản tăng cao không chỉ là phản ứng của thị trường tài chính mà còn là một công cụ để kiểm soát rủi ro tín dụng. Khi tín dụng bất động sản được siết chặt, dòng vốn sẽ được điều hướng nhiều hơn vào lĩnh vực sản xuất – kinh doanh, phù hợp với định hướng điều hành của Chính phủ. Điều này cũng góp phần hạn chế tình trạng dòng tiền đổ quá nhiều vào bất động sản, dẫn đến nguy cơ "bong bóng giá".

Tại Hà Tĩnh, dư nợ tín dụng bất động sản hiện đạt khoảng 13.000 tỷ đồng, chiếm khoảng 10% trên tổng dư nợ của hệ thống ngân hàng. Trong đó, khoảng 80% dư nợ phục vụ nhu cầu tiêu dùng như: mua nhà ở, đất ở, xây nhà ở. Theo ghi nhận từ các ngân hàng, lãi suất tăng đã ảnh hưởng đáng kể đến tâm lý đầu tư, khiến dư nợ lĩnh vực bất động sản có xu hướng giảm nhẹ. Song, về dài hạn, việc kiểm soát chặt tín dụng bất động sản được đánh giá là cần thiết để giảm rủi ro cho hệ thống tài chính.

Cân nhắc kỹ khi quyết định đầu tư

Theo ông Nguyễn Tiến Dũng – Trưởng phòng Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Sở Xây dựng), gần đây, lãi suất cho vay có xu hướng tăng gây không ít khó khăn cho thị trường bất động sản Hà Tĩnh. Khi chi phí vốn gia tăng, cả doanh nghiệp phát triển dự án lẫn người dân có nhu cầu mua nhà đều phải cân nhắc kỹ lưỡng hơn trong quyết định đầu tư. Điều này phần nào khiến thị trường có dấu hiệu chững lại trong ngắn hạn. Tuy nhiên, nếu nhìn ở góc độ dài hạn, đây cũng có thể xem là một giai đoạn cần thiết để thị trường bất động sản Hà Tĩnh điều chỉnh theo hướng ổn định và bền vững hơn. Khi nguồn vốn tín dụng được kiểm soát chặt và chi phí vay tăng lên, các hoạt động đầu cơ ngắn hạn sẽ dần giảm bớt. Thị trường nhờ đó có điều kiện sàng lọc, hướng tới những giá trị thực, gắn với nhu cầu ở thực của người dân cũng như nhu cầu phát triển đô thị, hạ tầng và kinh tế - xã hội của địa phương.

Bên cạnh đó, việc kiểm soát dòng vốn tín dụng vào lĩnh vực bất động sản cũng góp phần quan trọng trong việc hạn chế những rủi ro tài chính tiềm ẩn, tránh tình trạng thị trường tăng trưởng nóng hoặc biến động quá mạnh trong một thời gian ngắn. Khi các yếu tố nền tảng được củng cố, thị trường sẽ phát triển theo hướng minh bạch hơn, ổn định hơn và tạo môi trường đầu tư an toàn, bền vững cho các nhà đầu tư cũng như người dân.

Trong bối cảnh áp lực từ lãi suất tín dụng, nhà đầu tư cần thận trọng hơn trong việc xây dựng kế hoạch tài chính, tính toán kỹ khả năng thanh toán và hạn chế phụ thuộc quá nhiều vào đòn bẩy vay vốn. Đồng thời, nên ưu tiên lựa chọn những sản phẩm bất động sản có giá trị thực, pháp lý rõ ràng gắn với nhu cầu sử dụng thực tế và có tiềm năng khai thác lâu dài. Đây được xem là hướng đi phù hợp để đảm bảo hiệu quả đầu tư cũng như góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh.

Ông Nguyễn Tiến Dũng

Trưởng phòng Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Sở Xây dựng)