Sau giai đoạn tăng trưởng dựa nhiều vào kỳ vọng và dòng tiền đầu cơ ngắn hạn, thị trường bất động sản Việt Nam đang dần bước vào giai đoạn vận hành theo các yếu tố nền tảng.
Nguồn cung được cải thiện, dữ liệu thị trường ngày càng minh bạch hơn, trong khi chi phí vốn gia tăng khiến kiểu đầu tư "lướt sóng" không còn hiệu quả.
Các chuyên gia nhận định năm 2026 thị trường đang chuyển sang cuộc chơi dài hạn, dòng tiền có năng lực tài chính và tầm nhìn bền vững mới có thể trụ lại.
Sàng lọc
Theo dữ liệu nghiên cứu của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), năm 2025, toàn thị trường ghi nhận khoảng 128.000 sản phẩm mở bán mới, mức cao nhất trong giai đoạn 2019-2025 và tiệm cận “đỉnh” nguồn cung. Tuy nhiên, sự gia tăng này chưa thể giải quyết hoàn toàn tình trạng thiếu hụt nhà ở, do cơ cấu nguồn cung tiếp tục mất cân đối.
Bởi phần lớn nguồn cung mới đến từ các dự án căn hộ cao cấp và sản phẩm thấp tầng có giá trị lớn, trong khi phân khúc nhà ở có giá phù hợp với số đông người dân vẫn thiếu hụt nghiêm trọng. Khoảng 25% nguồn cung căn hộ trên thị trường có giá bán trên 100 triệu đồng mỗi m2, tập trung chủ yếu ở một số chủ đầu tư lớn.
Ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam - chỉ rõ sự lệch pha cung-cầu này khiến thị trường dù có thêm nhiều sản phẩm nhưng vẫn khó tiếp cận với người mua ở thực. Đồng thời, điều này cũng làm gia tăng rủi ro cho các chiến lược đầu tư ngắn hạn vốn dựa vào kỳ vọng tăng giá nhanh.
Trên thực tế, dù nguồn cung cải thiện nhưng giá bất động sản tiếp tục thiết lập mặt bằng mới. Nguyên nhân đến từ nhu cầu nhà ở bị "nén" trong nhiều năm, cùng với các yếu tố hỗ trợ như tăng trưởng kinh tế, đầu tư hạ tầng và chi phí phát triển dự án ngày càng cao...
Nhiều dự án mở bán mới ghi nhận tỷ lệ hấp thụ tích cực, thậm chí xảy ra tình trạng “cháy hàng,” người mua phải trả chênh để sở hữu sản phẩm. Trong giai đoạn này, dòng tiền đầu tư từng đổ vào thị trường mạnh mẽ, giúp không ít nhà đầu tư đạt lợi nhuận cao trong thời gian ngắn.
Tuy nhiên, từ cuối năm 2025, bức tranh thị trường bắt đầu thay đổi khi nguồn cung gia tăng đồng loạt trên diện rộng, thanh khoản không còn phủ đều cho mọi khu vực và phân khúc.
Theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn, giai đoạn “mua đâu cũng có lãi” đã qua. Thị trường hiện nay không còn phù hợp với các chiến lược lướt sóng ngắn hạn. Biên lợi nhuận đã thu hẹp đáng kể, trong khi rủi ro gia tăng, đặc biệt với những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính cao.
Bên cạnh đó, một trong những yếu tố nền tảng định hình lại thị trường là sự bứt phá của hạ tầng giao thông. Việc đẩy mạnh đầu tư các tuyến cao tốc, vành đai, trục liên vùng trong nhiều năm qua không chỉ giúp gia tăng giá trị bất động sản, mà còn rút ngắn thời gian di chuyển, mở rộng không gian phát triển ra các khu vực vùng ven và đô thị vệ tinh.
Riêng trong năm 2025, cả nước khởi công và khánh thành 564 công trình, dự án với tổng vốn đầu tư hơn 5,14 triệu tỷ đồng; trong đó vốn tư nhân chiếm gần 75%.
Tổng chiều dài các tuyến cao tốc, nút giao và đường dẫn đều vượt mục tiêu Kế hoạch phát triển kinh tế-xã hội 5 năm 2021-2025.
Song song với hạ tầng, việc tháo gỡ vướng mắc pháp lý cho các dự án cũng trở thành lực đẩy quan trọng cho nguồn cung. Khoảng 1.000 dự án đã được tháo gỡ khó khăn và triển khai trở lại, trong khi nhiều dự án quy mô lớn được phê duyệt và triển khai sớm nhằm tránh nguy cơ bị thu hồi đất theo quy định mới.
Ông Nguyễn Quốc Anh - Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn - nhận xét khi nguồn cung bung ra trên diện rộng, thị trường buộc phải bước vào giai đoạn cạnh tranh thực chất. Không còn kiểu tăng giá đồng loạt mà dự án muốn bán được phải chứng minh được giá trị sử dụng, khả năng kết nối hạ tầng và tính pháp lý đầy đủ.
Đầu tư dài hạn
Trong bối cảnh giá bất động sản tại các đô thị lớn đã tăng cao so với thu nhập bình quân, trong khi chi phí vốn, đặc biệt là lãi suất vay, có xu hướng tăng, thị trường dần thu hẹp đối tượng tham gia.
Người mua ở thực buộc phải có nền tảng tài chính vững và khả năng tích lũy dài hạn. Nhà đầu tư cũng không còn dễ dàng đạt lợi nhuận nhanh như giai đoạn trước.
Các chiến lược lướt sóng dựa trên thông tin thiếu kiểm chứng, hiệu ứng đám đông hay kỳ vọng ngắn hạn ngày càng tiềm ẩn rủi ro, nhất là trong bối cảnh dữ liệu thị trường từng bước được minh bạch hóa, trong đó có việc gắn mã định danh riêng cho bất động sản, các chuyên gia khuyến nghị.
Theo ông Nguyễn Văn Đính, thị trường đang buộc nhà đầu tư phải thay đổi tư duy. “Cuộc chơi mới không dành cho dòng tiền nóng. Nhà đầu tư muốn tồn tại phải hướng tới giá trị thực, khả năng khai thác lâu dài và chấp nhận chu kỳ đầu tư dài hơn,” Chủ tịch VARS nhận định.
Không chỉ nhà đầu tư, các chủ đầu tư cũng đối mặt với áp lực lớn từ chi phí đất đai, chi phí phát triển dự án và chi phí tài chính. Những doanh nghiệp thiếu năng lực tài chính, phụ thuộc quá nhiều vào vốn vay hoặc phát triển sản phẩm lệch pha nhu cầu thị trường sẽ sớm bộc lộ rủi ro.
VARS nhận định, trong giai đoạn thị trường chuyển sang cạnh tranh thực chất, uy tín và năng lực của chủ đầu tư trở thành lợi thế cạnh tranh cốt lõi. Những dự án đảm bảo đúng tiến độ, đầy đủ pháp lý và minh bạch thông tin sẽ có lợi thế rõ rệt trong việc thu hút dòng tiền.
Còn về dài hạn, VARS cho rằng,thời gian tới, giá bất động sản sẽ không tăng “nóng” nhưng cũng khó giảm sâu. Nhu cầu nhà ở thực duy trì ở mức cao, kinh tế tăng trưởng và đầu tư hạ tầng tiếp tục mở rộng là những yếu tố nâng đỡ thị trường. Bên cạnh đó, chi phí phát triển dự án và các nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai theo bảng giá mới cũng tạo mặt bằng giá mới.
Tuy nhiên, năm 2026 sức cầu của thị trường sẽ mang tính chọn lọc rất cao. Những dự án có giá bán vượt xa giá trị thực, vị trí kém kết nối, pháp lý chưa hoàn thiện hoặc không phù hợp với nhu cầu ở thực có nguy cơ rơi vào tình trạng “đóng băng” giao dịch.
Thị trường bất động sản đang rời xa giai đoạn tăng trưởng dựa trên kỳ vọng ngắn hạn để bước vào chu kỳ phát triển chậm hơn nhưng bền vững hơn. Lợi nhuận sẽ không còn đến từ lướt sóng, mà từ giá trị thực, năng lực tài chính và chiến lược dài hạn của các chủ thể tham gia thị trường./.
