Thị trường bất động sản Hà Tĩnh: Nguồn cung dồi dào, người mua vẫn khó tiếp cận

Từ đầu năm 2025 đến nay, thị trường bất động sản trên địa bàn Hà Tĩnh ghi nhận những tín hiệu phục hồi tích cực. Lượng giao dịch tăng ở một số khu vực trung tâm, đặc biệt là đất nền tại các phường như Thành Sen, Trần Phú, Hà Huy Tập. Tuy nhiên, đằng sau bức tranh sôi động ấy là một thực tế đáng suy ngẫm: nguồn cung không thiếu, nhưng người dân có nhu cầu nhà ở vẫn khó tiếp cận.

Khảo sát tại một số khu đô thị trung tâm cho thấy, giá đất từ khoảng 20 triệu đồng/m² vào giữa năm 2024 đã tăng lên từ 35–37 triệu đồng/m² tùy vị trí.

Anh Phan Quang Đạt (phường Thành Sen) đã có 5 năm làm việc, sinh sống tại địa phương. Với khoản tích lũy gần 1 tỷ đồng, anh dự định mua đất xây nhà trong năm nay. Thế nhưng, lô đất “vừa tầm” cũng có giá gần 3 tỷ đồng.

“Chỉ trong thời gian ngắn, giá đã vượt quá khả năng của gia đình. Chúng tôi đành tiếp tục thuê nhà và chờ cơ hội khác”, anh Đạt chia sẻ.

Không chỉ ở khu vực đô thị, tại nhiều xã trung tâm, giá đất trúng đấu giá cao, nhiều lô rơi vào tay nhà đầu tư, khiến người có nhu cầu thật cũng khó khăn trong việc tiếp cận. Anh Nguyễn Phi Tiến (xã Đồng Tiến) sau thời gian đi xuất khẩu lao động trở về, dự định mua đất mở cửa hàng kinh doanh. Song, ngay cả những lô đất ven đô, hạ tầng chưa đồng bộ cũng có giá từ 1,5–2 tỷ đồng/lô.

Những câu chuyện trên phản ánh một nghịch lý: thị trường bất động sản sôi động nhưng giấc mơ an cư của người lao động ngày càng xa vời.

Theo đánh giá từ Sở Xây dựng Hà Tĩnh, toàn tỉnh hiện có hàng nghìn sản phẩm nhà ở, đất nền từ các khu đô thị, dự án thương mại quy mô lớn. Tuy nhiên, cơ cấu sản phẩm lại chưa hợp lý. Hiện phân khúc trung – cao cấp, nhà phố thương mại, đất nền phân lô chiếm tỷ trọng lớn. Trong khi đó, căn hộ diện tích nhỏ, nhà ở thương mại giá từ 800 triệu đến 1,2 tỷ đồng – mức phù hợp với đa số hộ gia đình trẻ, lao động thu nhập tầm trung lại rất hạn chế.

Ghi nhận ở chiều ngược lại, hiện nhiều khu đô thị được đầu tư bài bản nhưng mật độ cư trú còn thấp, không ít lô đất sau khi bán ra vẫn bỏ trống. Điều này cho thấy tỷ lệ giao dịch mang tính đầu tư, tích lũy tài sản vẫn ở mức cao. Nguyên nhân không chỉ đến từ quy hoạch, chi phí đầu tư, giá vật liệu xây dựng tăng mà còn chịu tác động của tâm lý kỳ vọng thị trường, đầu cơ và xu hướng “giữ đất chờ tăng giá”.

Phân tích sâu hơn về thực trạng này, ông Trương Bá Hải – Giám đốc Công ty Bất động sản Đất Sen (phường Thành Sen) cho rằng, vấn đề cốt lõi không nằm ở số lượng dự án mà ở cấu trúc sản phẩm. Những năm gần đây, thị trường Hà Tĩnh phát triển theo mô hình các khu đô thị mới quy mô lớn, ưu tiên phân lô đất nền. Đây là xu hướng phù hợp với tâm lý tích lũy tài sản của nhà đầu tư và người dân có dòng tiền nhàn rỗi. Tuy nhiên, mô hình này lại chưa đáp ứng tốt nhu cầu ở thực của nhóm cán bộ, công chức, công nhân và lao động trẻ – những người có thu nhập trung bình.

“Hiện nay, tỷ lệ giao dịch để đầu tư vẫn chiếm tỷ trọng cao. Nhiều lô đất sau khi mua chưa được xây dựng ngay, dẫn đến tình trạng khu đô thị mới nhưng mật độ cư trú thấp. Thị trường đang thiên về giữ đất hơn là tạo lập chỗ ở”, ông Hải nhận định.

Rõ ràng, mặt bằng giá tăng nhanh trong thời gian ngắn phần nào xuất phát từ kỳ vọng hạ tầng, quy hoạch và tâm lý đón đầu thông tin. Khi giá bị đẩy lên vượt xa giá trị sử dụng thực tế, khả năng tiếp cận của người mua ở thực càng thu hẹp.

Theo các chuyên gia đầu tư bất động sản, để thị trường phát triển bền vững, doanh nghiệp bất động sản cần tái cơ cấu sản phẩm theo hướng: Phát triển nhà ở diện tích vừa phải, tổng giá trị phù hợp thu nhập địa phương. Tăng tỷ trọng nhà ở thương mại giá hợp lý và nhà ở xã hội. Áp dụng chính sách thanh toán linh hoạt, giãn tiến độ, hỗ trợ tín dụng cho người mua ở thực. Chỉ khi cung – cầu gặp nhau ở phân khúc phù hợp, thị trường mới vận hành ổn định, hạn chế được đầu cơ và tạo ra giá trị thực cho xã hội.

Trước thực trạng đó, Sở Xây dựng Hà Tĩnh đã tham mưu UBND tỉnh điều chỉnh định hướng phát triển theo hướng cân đối cung – cầu, ưu tiên nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân, người thu nhập thấp và các dự án thương mại có giá phù hợp.

Theo ông Nguyễn Tiến Dũng – Trưởng phòng Quản lý nhà và Thị trường bất động sản, Sở Xây dựng Hà Tĩnh, hiện tỉnh đang triển khai 3 dự án nhà ở xã hội với tổng quy mô hơn 3.500 căn; đồng thời yêu cầu các dự án khu đô thị dành 20% quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội. Việc công khai quy hoạch, minh bạch thông tin thị trường, kiểm soát đầu cơ, "thổi giá" cũng được tăng cường.

Tại phiên họp thứ 6 của Ban Chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản, Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính yêu cầu các bộ, ngành sớm hoàn thiện Luật Nhà ở (sửa đổi), Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi); phát triển trung tâm giao dịch bất động sản do Nhà nước quản lý; đẩy mạnh nhà ở xã hội và xử lý nghiêm môi giới trái phép, trục lợi chính sách.

Cùng với đó, việc điều chỉnh lãi suất cho vay mua nhà ở mức 12–14%/năm được xem là giải pháp nhằm kiểm soát dòng vốn đầu cơ, đưa thị trường vận hành thực chất hơn. Thị trường bất động sản Hà Tĩnh đang bước vào giai đoạn sàng lọc. Muốn phát triển bền vững, cần một sự chuyển hướng rõ ràng từ mục tiêu đầu tư sinh lời sang đáp ứng nhu cầu ở thực.

Nguồn cung dồi dào chưa đủ. Điều quan trọng hơn là cung đúng phân khúc, đúng nhu cầu và đúng khả năng chi trả của người dân địa phương, đó mới là nền tảng cho một thị trường phát triển ổn định, lành mạnh và bền vững. Khi cơ cấu sản phẩm được điều chỉnh hợp lý, tăng nguồn cung nhà ở vừa túi tiền; khi thông tin thị trường minh bạch và chính sách an sinh được thực thi hiệu quả, giấc mơ an cư của người lao động mới có thể trở thành hiện thực.