Kỳ vọng cải cách đột phá ở dự án Luật Đất đai sửa đổi

Bí thư Tỉnh ủy, Trưởng đoàn ĐBQH Hà Tĩnh Hoàng Trung Dũng: Làm rõ mối quan hệ giữa các quy hoạch

Ý kiến của cá nhân tôi về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất quy định tại Chương 5 từ Điều 68 đến Điều 84 của dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), đó là cần làm rõ thêm về: mối quan hệ quy hoạch sử dụng đất với quy hoạch ngành, lĩnh vực có sử dụng đất; việc lấy ý kiến nhân dân trong quá trình lập, rà soát, điều chỉnh và tổ chức thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất sau khi được phê duyệt; việc giải quyết các phát sinh về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất sau khi luật này có hiệu lực thi hành.

Đồng thời, cần làm rõ nội dung về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất bảo đảm tính thống nhất, đồng bộ, gắn kết với quy hoạch ngành, lĩnh vực có sử dụng đất; tiếp tục rà soát các quy định trong dự thảo luật về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh chưa thống nhất với Luật Quy hoạch và cần làm rõ mối quan hệ giữa quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh và quy hoạch tỉnh. Nội dung này chắc các địa phương cũng như Hà Tĩnh chúng tôi đều gặp vướng mắc.

Về thu hồi tại Điều 86, cần tiếp tục nghiên cứu phạm vi, điều kiện, tiêu chí thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, cộng đồng, nhất là trường hợp thu hồi để thực hiện dự án đô thị và nhà ở thương mại. Đây là nội dung quyết định đến phương thức tiếp cận, chuyển dịch đất đai, ảnh hưởng đến việc thống nhất quản lý nhà nước về đất đai, ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, dễ phát sinh khiếu kiện. Đề nghị cơ quan chủ trì soạn thảo tiếp tục nghiên cứu trong quá trình hoàn thiện dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi). Hiện nay, quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 86 (về các dự án, công trình phải đáp ứng tiêu chí, điều kiện và tiêu chí, điều kiện thu hồi đất), đang rất khó hiểu. Cần quy định cụ thể, rõ ràng hơn, đặc biệt nhóm dự án nhà ở thương mại sử dụng các loại đất không phải là đất ở và dự án chỉnh trang đô thị, khu dân cư nông thôn. Khi áp dụng trong thực tiễn sẽ khó phân biệt 2 loại hình này.

Phó Bí thư Thường trực Tỉnh ủy, Trưởng đoàn ĐBQH Bà Rịa - Vũng Tàu Nguyễn Thị Yến: Nên điều chỉnh bảng giá đất 2 lần trong 5 năm

Tôi thống nhất với dự thảo luật là bỏ nội dung về khung giá đất. Tuy nhiên, quy định như trong dự thảo yêu cầu hàng năm điều chỉnh bảng giá đất là rất khó. Hiện, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu đang thực hiện điều chỉnh một số loại đất do giá tăng nhưng gần một năm nay vẫn chưa ban hành được. Do đó, dự thảo luật nên quy định nếu hàng năm giá đất có tăng giảm tỷ lệ bao nhiêu thì sẽ điều chỉnh và nên quy định 5 năm 2 lần công bố bảng giá đất. Bởi nếu để hàng năm phải điều chỉnh mà dự án chưa đền bù, giải phóng mặt bằng thì năm sau giá đất mới sẽ khó cập nhật kịp thời, đồng nghĩa khó thực hiện dự án.

Về thẩm định giá đất, không nên giao cho cấp huyện mà nên giao HĐND cấp tỉnh là phù hợp nhất. Bởi ngay với giá đền bù giải phóng mặt bằng hiện nay Chính phủ giao cho các tỉnh liền kề phải bảo đảm giá đất phù hợp với nhau, nếu giờ giao giá đất cho cấp huyện dễ dẫn đến khiếu kiện vì chênh nhau giữa các huyện.

Bên cạnh đó, dự thảo quy định đối với các khu công nghiệp, chủ đầu tư phải trừ 20% đất cho doanh nghiệp nhỏ và vừa, trong đó có nội dung là doanh nghiệp phải giải phóng mặt bằng 80% còn lại 20% do Nhà nước. Song, thực tế rất khó khăn trong giải phóng mặt bằng khi người dân không đồng tình hết với giá doanh nghiệp thỏa thuận, một số không thỏa thuận được đề nghị Nhà nước phải tham gia cưỡng chế mới có thể thu hồi. Theo tôi, tỷ lệ 20% này là quá cao, cần cân nhắc chỉ nên để khoảng 10%.

Ông Ngô Sách Thực, Phó Chủ tịch Ủy ban Trung ương MTTQ Việt Nam: Bồi thường, hỗ trợ tái định cư phải đúng và đủ

Người dân rất quan tâm đến nội dung bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Nghị quyết 18-NQ/TW yêu cầu "chỉ được thực hiện sau khi phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được phê duyệt. Đối với trường hợp thu hồi đất mà phải bố trí tái định cư thì phải hoàn thành bố trí tái định cư trước khi thu hồi đất. Việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư phải đi trước một bước”. Quan điểm nhân văn này đã được cụ thể hóa trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) song cơ quan soạn thảo mới chỉ đưa ra nguyên tắc mà chưa có cơ chế để bảo đảm thực hiện.

Hiện có các quan điểm về việc người dân có quyền lựa chọn hình thức tái định cư thông qua 3 hình thức: (1) nhận tiền và tự mình tìm đất, nhà tái định cư; (2) nhận đất, nhà trong khu tái định cư; (3) nhận đất, nhà trong khu dân cư. Thực tiễn tại các địa phương cho thấy, khi mới triển khai, người dân rất ủng hộ và nhận tiền để thực hiện tái định cư, nhưng vì nhiều lý do trong đó có giá nhà đất tăng cao, khoản tiền nhận được không đủ để mua đất, nhà ở thì người dân đã đề nghị trả lại tiền đền bù và yêu cầu nhận đất, nhận nhà tái định cư. Các vấn đề này cần phải được nghiên cứu, có quy định cụ thể tại dự thảo luật, đồng thời cụ thể hóa đầy đủ tinh thần của nghị quyết đã nêu.

Cùng với đó, cần bổ sung quy định về tiêu chí đánh giá, so sánh cụ thể để đánh giá cuộc sống của người dân có đất thu hồi trước và sau khi thực hiện dự án. Đồng thời, bổ sung khái niệm về tái định cư nhằm phân biệt rõ ràng giữa bồi thường bằng đất và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất. Như vậy, quy định pháp luật về thu hồi đất cần được hoàn thiện theo hướng công khai, minh bạch các trường hợp thu hồi đất; bồi thường, hỗ trợ và tái định cư phải xác đáng, đúng, đủ các thiệt hại, bảo đảm cuộc sống người dân bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ.

Ủy viên Thường trực Ủy ban Kinh tế Phan Đức Hiếu: Kỳ vọng 3 cải cách đột phá

Có 3 vấn đề dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) cần giải quyết để bảo đảm tính đột phá.

Thứ nhất, về sự đồng bộ của các quy hoạch, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) cần làm rõ các tiêu chí để xác định tính tương thích của các quy hoạch và phải thể chế hóa được tiêu chí để bảo đảm cách hiểu, cách làm thống nhất giữa các bộ, ngành, địa phương. Đồng thời, dự thảo Luật phải làm rõ cơ chế để giải quyết kịp thời trong trường hợp quy hoạch không tương thích, nếu không sẽ gây ách tắc trong triển khai.

Thứ hai, liên quan thị trường quyền sử dụng đất, Nghị quyết số 18-NQ/TW nêu rõ phải đẩy mạnh thương mại hóa quyền sử dụng đất, có chính sách phát triển thị trường quyền sử dụng đất. Dự thảo luật đã thể chế hóa nhiều nội dung của Nghị quyết 18-NQ/TW như giao đất, cho thuê đất, đấu thầu, đấu giá, ngân hàng đất nông nghiệp… Kỳ vọng của tôi là tất cả các nội dung còn mang tính nguyên tắc thì phải được thể chế hóa trong dự thảo luật, chứ không phải trong nghị định. Theo đó, dự thảo cần tập trung mạnh mẽ hơn nữa vào các quy định để có thị trường sử dụng đất hiệu quả, giảm sự can thiệp của Nhà nước. Muốn có thị trường thì phải trao quyền cho người sử dụng đất theo hướng tối đa. Bên cạnh đó, phải mở rộng và cụ thể hóa các phương thức chuyển giao quyền sử dụng đất; đẩy mạnh phát triển quyền sử dụng đất thứ cấp, tức là sau khi nhận giao đất, thuê đất của Nhà nước thì phải được tối đa hóa việc tự do giao dịch theo nguyên tắc kinh tế và dân sự mà Nhà nước không can thiệp.

Thứ ba, cải cách thể chế, thủ tục đất đai lần này phải rất mạnh mẽ. Muốn vậy, cải cách phải đặt trong tư duy hệ thống, tránh tình trạng trùng lặp hoặc vênh nhau. Khi thiết kế cải cách thể chế, thủ tục đất đai phải đặt trong một quy trình thủ tục về xây dựng, về đánh giá tác động môi trường, phòng cháy, chữa cháy… và thủ tục đất đai phải là điểm hài hòa nhất. Cải cách thủ tục về đất đai phải đặt lợi ích của người sử dụng đất lên trước.

Ông Đậu Anh Tuấn, Phó Tổng Thư ký, Trưởng ban Pháp chế VCCI: Nên giới hạn tăng tiền thuê đất hàng năm

Theo tinh thần Nghị quyết 18-NQ/TW, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) lần này có nội dung thay đổi quan trọng là giảm các trường hợp cho phép thuê đất trả tiền một lần, thay vào đó là phải thuê đất trả tiền hàng năm. Chủ trương này nhằm mục đích là tránh thất thu ngân sách song lại đẩy rủi ro cho doanh nghiệp khi bị phá vỡ phương án tài chính kinh doanh do tiền thuê đất bị tăng đột biến. Thực tế một số địa phương đã có những đợt tăng tiền thuê đất khá lớn, ảnh hưởng đến kế hoạch kinh doanh của các doanh nghiệp thuê đất trả tiền hàng năm. Với sự thiếu ổn định của môi trường kinh doanh như vậy thì rất khó để doanh nghiệp yên tâm đầu tư lớn, tạo việc làm.

Do vậy, tôi đề nghị bổ sung quy định về giới hạn tăng tiền thuê đất hàng năm. Ví dụ, các địa phương được phép quyết định tiền thuê đất hàng năm theo hướng dẫn, nhưng tốc độ tăng tối đa không quá 1 - 2 lần tốc độ lạm phát. Như vậy Nhà nước vẫn có thể tăng tiền thuê đất trong trường hợp cần thiết, nhưng không đẩy hết rủi ro cho doanh nghiệp.

Bên cạnh đó, để hỗ trợ doanh nghiệp nhỏ và vừa tiếp cận đất đai, ban soạn thảo có thể nghiên cứu phương án quy định chủ đầu tư hạ tầng công nghiệp buộc phải dành một tỷ lệ nhất định đất cho doanh nghiệp nhỏ và vừa. Phần đất này có thể được xác định như một dạng “quota tín chỉ” và cho phép các nhà đầu tư hạ tầng mua bán, trao đổi với nhau. Như vậy, một chủ đầu tư hạ tầng công nghiệp muốn cho toàn bộ doanh nghiệp lớn thuê thì có thể hợp tác với một chủ đầu tư hạ tầng công nghiệp khác chuyên cho doanh nghiệp nhỏ và vừa thuê để bảo đảm tỷ lệ đất tối thiểu cho khu vực doanh nghiệp này.

Đại biểu Quốc hội Phạm Văn Hòa (Đồng Tháp): Giải quyết rốt ráo vấn đề giá đất, quyền sử dụng đất

Việc sửa đổi Luật Đất đai lần này mang tính toàn diện, người dân rất đồng tình và rất trông chờ. Chúng ta cần giải quyết rốt ráo các vấn đề như về giá đất, quyền sử dụng đất… để đáp ứng nguyện vọng của cử tri.

Yêu cầu đặt ra với các thành phố lớn như Hà Nội. TP. Hồ Chí Minh là sử dụng không gian đất ngầm (tầng hầm). Trong dự thảo chưa nói rõ việc có cấp quyền sử dụng đất tầng dưới hay không; nếu có thì bao giờ, bao lâu; có được làm tới 5 - 7 tầng hầm không…? Đây là vấn đề cần nghiên cứu.

Về hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân, dự thảo quy định không quá 15 lần hạn mức giao đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân. Tuy nhiên, thực tiễn ở các miền khác nhau, Ban soạn thảo nên nghiên cứu giao cho UBND cấp tỉnh tùy theo tình hình thực tiễn để quyết định hạn mức phù hợp.

Vấn đề thu hồi đất, thành lập quỹ đất do Nhà nước quản lý là vấn đề quan trọng và nên có. Tuy nhiên, lập quỹ đất để giao cho nhà đầu tư hay giao phục vụ mục đích quốc phòng an ninh, công trình công cộng thì cần quy định rành mạch, rõ ràng. Bên cạnh đó, Ban soạn thảo cần xem xét việc giao đất không thu tiền sử dụng đất đối với công chức, viên chức, lực lượng vũ trang chuyển công tác sang tỉnh khác, giao không qua đấu giá bởi điều này không hợp lý; chúng ta cần bảo đảm sự công bằng, tất cả mọi người phải như nhau.

TS. Phạm Duy Nghĩa, Giảng viên Đại học Fullbright Việt Nam: Vênh lệch là tất yếu song phải được giải quyết ổn thỏa

Sự vênh lệch, chưa rõ ràng giữa 3 dự thảo luật: Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản ở 3 vấn đề chính sau: phạm vi điều chỉnh chưa thật rõ ràng, còn chồng lấn, giao thoa giữa 3 dự luật; quy định về kinh doanh chuyển nhượng có liên quan đến quyền sử dụng đất; các quy định về mua bán, cho thuê nhà ở, chuyển nhượng dự án và hợp đồng kinh doanh, ví dụ thời điểm được giao dịch, hiệu lực giao dịch.

Sự dẫn chiếu rắc rối giữa Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đấu thầu, Luật Đầu tư, Luật Quản lý công sản… đã dẫn tới bế tắc trong xác định chủ đầu tư, xác định quyền sử dụng đất hợp pháp cho hàng trăm dự án kinh doanh nhà ở. Đấu thầu hoặc đấu giá bản chất là các công cụ hành chính nhằm hợp thức hóa quyền sử dụng đất (đã tích tụ trước đó) cho doanh nghiệp. Rất dễ bắt lỗi trong quá trình này, tùy sai phạm có thể dẫn tới những rủi ro rất đáng kể cho doanh nghiệp và công chức nhà nước. Mặc dù vậy, nhiều dự án vẫn được triển khai và thương mại hóa nhanh chóng, đẩy rủi ro pháp lý lan rộng ra cộng đồng, lan tới những người mua cuối cùng.

Bám sát kết luận của Ủy ban Thường vụ Quốc hội ngày 4/10/2022 tại phiên họp chuyên đề về dự án Luật Đất đai (sửa đổi), một mặt cần đưa ra kiến nghị để giảm bớt sự thiếu nhất quán giữa 3 dự luật. Mặt khác, dài hạn hơn, cần thảo luận các nguyên tắc để pháp luật đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản, dù sẽ linh hoạt phát triển liên tục, song phải dựa trên một nền móng chung. Vênh lệch giữa các luật chuyên ngành là tự nhiên và tất yếu, song chúng phải được giải quyết ổn thỏa, tránh gây trục trặc, bất lợi, hoặc trở thành rủi ro cho người dân, doanh nghiệp, và công chức nhà nước.

Tôi đề xuất tiếp thu, sửa đổi trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) theo hướng quy định cụ thể các trường hợp giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất (chủ yếu áp dụng cho các trường hợp được giao đất không thu tiền sử dụng đất, được miễn tiền sử dụng đất và thực hiện các chính sách xã hội của Nhà nước). Đối với các trường hợp còn lại, trong đó có dự án nhà ở thì phải thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất. Đồng thời, dự thảo bổ sung điều kiện đối với quỹ đất được lựa chọn để thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất; quy định về tiêu chí, điều kiện, phương thức lựa chọn nhà đầu tư để đấu thầu dự án có sử dụng đất.

Phó Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật Trần Hồng Nguyên: Quy định về áp dụng pháp luật là vấn đề lớn

Luật Đất đai rất quan trọng, là luật chuyên ngành xương sống, những luật liên quan đến đầu tư, kinh doanh của doanh nghiệp, người dân đều liên quan tới đất đai. Để bảo đảm sự đồng bộ của hệ thống pháp luật và thể hiện Luật Đất đai là luật căn bản về đất đai, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã bổ sung quy định về nguyên tắc áp dụng pháp luật (điều 4); trong đó phân loại các nhóm quan hệ thực hiện theo quy định của Luật Đất đai, nhóm quan hệ thực hiện theo quy định của luật khác.

Hiện nay, một số luật cũng có điều khoản áp dụng pháp luật, cho phép được áp dụng quy định có tính chất đặc thù đối với ngành, lĩnh vực và cho phép những luật ban hành sau hoặc trước mà quy định khác thì áp dụng theo luật đó. Tuy nhiên, cũng có ý kiến đề nghị cân nhắc hướng xử lý như vậy với lý do việc áp dụng văn bản quy phạm pháp luật được điều chỉnh theo quy định của Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật. Theo tôi, quy định về áp dụng pháp luật là vấn đề rất lớn!

Đại biểu Quốc hội Trần Văn Tiến (Vĩnh Phúc): Làm rõ đối tượng được nhận quyền chuyển nhượng đất nông nghiệp

Tôi đánh giá rất cao sự nỗ lực, cố gắng của Ban soạn thảo dự án Luật Đất đai (sửa đổi) và cơ bản đồng tình với Luật này. Tuy vậy, Luật cần làm rõ một số nội dung. Chẳng hạn, có nên mở rộng đối tượng được nhận quyền chuyển nhượng đất nông nghiệp hay chỉ người làm nông nghiệp mới được nhận?

Đây là vấn đề quan trọng bởi thực tế nhiều người không làm nông nghiệp rất muốn được nhận quyền chuyển nhượng để được sử dụng đất vào mục đích khác. Một điểm đáng chú ý nữa, dự thảo Luật mới nói đến trình tự thủ tục đối với các dự án do Nhà nước thu hồi, còn các dự án tự thỏa thuận không có quy định nào, như thế sẽ khó triển khai. Do vậy, cần có quy định cụ thể đối với loại dự án này.