Việc giao đất, cho thuê đất thông qua hình thức bán đấu giá là một trong những chủ trương, định hướng lớn trong chính sách, pháp luật về đất đai. Đây cũng được xem là bước tiến trong hoạt động giao, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Thông qua đó, góp phần làm giảm đầu cơ đất đai, tạo ra sự cạnh tranh lành mạnh giữa các chủ thể tham gia đấu giá, huy động tối đa nguồn vốn cho ngân sách.
Từ năm 2003 đến nay, mặc dù đã từng bước khắc phục những nhược điểm, hạn chế; song công tác quản lý nhà nước về hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất vẫn đang bộc lộ nhiều lúng túng, bất cập; một số bộ phận đã lợi dụng kẽ hở của pháp luật cũng như sự bất cập, thiếu chặt chẽ trong công tác quản lý của cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền để cò mồi, thông đồng, móc ngoặc, dìm giá, gây thiệt hại cho Nhà nước, tập thể và cá nhân.
Biếm họa của Huy Tùng
Theo đó, tại các phiên đấu giá quyền sử dụng đất, xuất hiện tình trạng các nhóm “cò mồi” hoạt động lũng loạn về giá đất, tạo nên những “cơn sốt” đất ảo. Thậm chí, nhiều phiên đấu giá đất đã bị nhiễu bởi các “cò” phá ngang, gây sức ép để người có nhu cầu mua đất thực sự phải trả khoản tiền “giá chan” không nhỏ (khoản tiền mà người có nhu cầu sử dụng đất thực sự phải chi cho người tham gia đấu giá thửa đất đó) hoặc đe dọa, ép người tham gia đấu giá có nhu cầu mua thực sự không được tiếp tục trả giá để trúng đấu giá với mức giá thấp.
Lợi dụng những kẽ hở và sự chưa đồng bộ của pháp luật về bán đấu giá tài sản, chỉ cần nộp đơn, nộp đủ tiền đặt trước và phí tham gia đấu giá là “cò đất” đã đương nhiên đủ điều kiện tham gia các phiên đấu giá. Về phương diện pháp lý, những người này là khách hàng tham gia đấu giá, nhưng mục đích tham gia không phải để mua tài sản mà để tạo ra một thị trường ảo ngay trước phiên đấu bằng những thủ thuật tinh vi kết hợp với đe dọa để làm giá với người thực sự có nhu cầu, bắt họ phải chi một khoản tiền nếu không thì phải chịu trả lên một giá cao hoặc không thể mua được, hội “cò” đã làm cho người có nhu cầu mua bị phụ thuộc và phải chiều theo sự sắp xếp của chúng. Việc dàn xếp giá cả để thu lợi bất chính của “cò đất” bên cạnh làm giảm đáng kể nguồn thu ngân sách còn gây bức xúc, bất bình đối với người thực sự có nhu cầu đất ở; làm lũng đoạn thị trường bất động sản.
Điều kiện hay còn gọi là mảnh đất để cho tiêu cực phát sinh trước hết là do thông tin khách hàng bị tiết lộ qua nhiều giai đoạn như: khi đến nộp tiền đặt trước tại ngân hàng, nộp đơn tham gia tại tổ chức thực hiện việc bán đấu giá, giai đoạn tham khảo hồ sơ, xem thực địa ... Từ đó, “cò đất” đã chớp cơ hội, không ngần ngại trực tiếp khách hàng có nhu cầu để “làm giá” hoặc khống chế việc tham gia của họ.
Với phương thức cũ, khi đến đăng ký đấu giá, người tham gia đấu giá trực tiếp đến nộp tiền đặt trước, phí tham gia đấu giá và đơn xin tham gia đấu giá theo quy định (các thủ tục này được thực hiện đồng thời). Đến ngày mở phiên đấu giá, người tham gia đấu giá được mời lên để trả giá và tiếp tục đấu giá. Theo quy định, giá trả thấp nhất phải bằng giá khởi điểm; người có giá trả cao nhất và cao hơn giá khởi điểm tối thiểu một bước là người trúng đấu giá.
Liên quan đến tính bảo mật thông tin ở phương thức đấu giá này, ông NCC - Phòng Quản lý quỹ đất, Trung tâm Phát triển quỹ đất tỉnh phân tích: “Phương thức cũ quy định tiền đặt trước bằng 15% giá trị tùy lô. Ví dụ lô đất có giá khởi điểm 700 triệu đồng sẽ phải bắt buộc nộp tiền đặt trước 46,6 triệu đồng, lô 1 tỷ sẽ phải nộp 150 triệu đồng. Trong khi đó, thao tác này lại phải nộp trực tiếp bằng tiền mặt tại ngân hàng hoặc đơn vị đấu giá nên “cò đất” không mấy khó khăn để dự đoán được người đăng ký đấu giá tham gia đấu giá lô đất nào nếu cứ lấy một mức chung bằng 15% giá khởi điểm, vì mỗi lô đất có một mức giá khởi điểm khác nhau”.
Áp dụng phương thức mới đã giúp TP. Hà Tĩnh tổ chức thành công các phiên đấu giá QSDĐ gần đây với số tiền vượt giá cao được nộp vào ngân sách.
Như đã phân tích, ở phương pháp đấu giá này, các thông tin về tiền đặt trước, số lô đất tham gia đấu giá không được bảo mật chặt chẽ, tạo cơ hội cho đối tượng “cò” nắm bắt được thông tin. Khi có được thông tin về các lô đất, người tham gia đấu giá có nhu cầu mua thực sự thì các đối tượng “cò” sẽ mua hồ sơ tham gia đấu giá và đăng ký tham gia đấu giá lô đất đó. Do quy định được phép trả giá bằng giá khởi điểm nên các đối tượng này sẽ trả giá tại vòng 1 bằng giá khởi điểm. Trước và trong thời gian diễn ra cuộc đấu giá, các đối tượng “cò” sẽ thương lượng làm “giá chan” với người có nhu cầu mua thực sự để mua được giá thấp; trường hợp đối tượng “cò” muốn mua lô đất đó thực sự thì sẽ đe dọa, ép không cho người có nhu cầu mua thực sự trả giá tiếp để mua được với giá thấp. Hiện tượng này, không những làm ảnh hưởng đến quyền lợi của người có nhu cầu mua thực sự mà còn làm thất thoát ngân sách nhà nước, gây mất cân bằng cung - cầu và tạo ra giá đất ảo trên thị trường; mất niềm tin của nhân dân trong việc đấu giá quyền sử dụng đất.
Đã “khiếp sợ” vì từng là nạn nhân của “cò đất”, anh S. không khỏi bức xúc: “Thực tế những người có nhu cầu không thể mua nổi đất tại các cuộc đấu giá, bởi “cò đất” là một sự thật không thể chối cãi. Những khách hàng chân chính như chúng tôi rất tha thiết và cũng đòi hỏi các cơ quan quản lý nhà nước về đấu giá quyền sử dụng đất phải có các giải pháp hợp lý khắc phục được tồn tại đó để đảm bảo nguyên tắc công khai, khách quan, trung thực, bình đẳng, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia trong quá trình tổ chức đấu giá…”
