Gia tăng phân lô bán nền - lỗ hổng quản lý hay chiêu trò trục lợi?!

Đất nông thôn bị “băm nát”...

Những ngày trung tuần tháng 9/2025, khi tình trạng sốt đất nền diễn ra tại xã Toàn Lưu, trong vai khách hàng, chúng tôi tìm đến thôn Trung Tâm, xã Toàn Lưu và được một người đàn ông giới thiệu về sơ đồ dự án phân lô, bán nền với hàng chục lô đất, có giá dao động từ 800 triệu đồng đến hơn 1 tỷ đồng.

Người này cũng cho biết thêm: “Những lô này đã có người mua, vì vị trí đẹp, thuận tiện xây nhà ở hoặc đầu tư sinh lời, sẽ làm đường bê tông dẫn vào khu phân lô trong thời gian tới nhằm tăng giá trị bất động sản và thu hút thêm khách mua”.

Theo người dân địa phương, khu đất này là đất đồi khai hoang, trước đây, họ trồng sắn, ngô, nay gần như bỏ hoang. Đầu năm 2025, một số người về trên địa bàn mua đất với diện tích lớn, giá rẻ. Sau đó, nhóm này đã biến những mảnh đất nông nghiệp, đất vườn, đất lâm nghiệp thành đất ở một cách “thần kỳ”.

Chị Nguyễn Thị H. - một người dân ở xã Toàn Lưu cho biết: “Đầu năm nay, một số người về hỏi mua 2.000m² đất của gia đình tôi với giá là 4 tỷ đồng. Sau đó, họ phân thành nhiều thửa đất và rao bán với giá lên đến gần 9 tỷ đồng. Cả gia đình ai cũng sốc với giá bán như vậy”.

Theo ghi nhận của phóng viên Báo Hà Tĩnh tại các thôn Ngọc Hà, thôn Vĩnh Cát, Trung Tâm... của xã Toàn Lưu, nhiều khu vực đất trên địa bàn bị xẻ nhỏ, ồ ạt phân lô bán nền, hạ tầng được xây dựng tạm bợ để chào mời người dân có nhu cầu mua đất. Một trong những chiêu thức mà các môi giới động sản thường sử dụng là: gom đất của người dân với diện tích lớn, tiếp đó làm những con đường bê tông rộng khoảng 4-5m, rồi phân thành nhiều lô nhỏ từ 100-150m². Sau đó, bằng các thủ thuật như: dựng cột đèn năng lượng mặt trời, làm đường bê tông nhựa và kèm theo 1 bản quy hoạch được nhóm đầu cơ tự vẽ lên…, họ biến những khu đất hoang, trở thành dự án bất động sản tiềm năng với những tên gọi mỹ miều như: dự án đất nền ven sông, khu dân cư sinh thái, khu dân cư trung tâm xã… Các lô đất này được rao bán với giá gấp nhiều lần so với giá trị thật.

Theo Thiếu tá Nguyễn Hoàng Anh - Trưởng Công an xã Toàn Lưu, những hành động đó không chỉ tiềm ẩn nguy cơ phá vỡ quy hoạch mà còn gây khó khăn trong công tác quản lý đất đai, an ninh trật tự tại địa phương. Lực lượng chức năng đã kiểm tra, lập biên bản một số trường hợp vi phạm trong kinh doanh bất động sản. Đồng thời tuyên truyền người dân nâng cao cảnh giác, không nên nhẹ dạ cả tin vào những lời rao bán “có cánh” của các nhóm đầu cơ, môi giới.

Không riêng tại xã Toàn Lưu, nhiều địa phương khác ở Hà Tĩnh cũng xảy ra tình trạng tương tự. Các nhóm đầu cơ lợi dụng kẽ hở trong quản lý đất đai để phân lô, tách thửa, tự vẽ quy hoạch, tạo ra các "dự án ma" để rồi rao bán với giá cao ngất ngưởng.

Ông Dư Tôn Vinh ở xã Yên Hòa cho biết: “Đầu năm 2025, tôi bán cho một người ở tỉnh Nghệ An 2.500m² đất. Sau đó họ làm đường, đèn điện năng lượng mặt trời, rồi phân thành 9 lô đất và bán với giá mỗi lô 900 triệu đồng. Tuy nhiên, hiện đèn năng lượng mặt trời đã hỏng, đất thì đang bỏ hoang không có người đến ở”.

Hàng loạt hệ lụy kéo theo

Theo chính quyền các địa phương, việc phân lô bán nền ồ ạt không chỉ khiến quy hoạch nông thôn bị biến dạng mà còn kéo theo hàng loạt hệ lụy. Trong tương lai, khi dân số tăng lên, những “khu dân cư tự phát” không đáp ứng yêu cầu về hệ thống giao thông, điện nước, trường học, trạm y tế... thì áp lực sẽ đè nặng lên vai của chính quyền sở tại.

Ông Trần Bá Hoành - Phó Chủ tịch UBND xã Toàn Lưu chia sẻ: “Trước khi tách thửa, phân lô, người dân phải hiến đất làm đường và xây dựng hạ tầng. Việc cấp giấy do Văn phòng Đăng ký đất đai thực hiện. Xã đã yêu cầu các trường hợp phân lô phải đảm bảo cảnh quan, hạ tầng đồng bộ, tránh tình trạng manh mún. Nếu không kiểm soát, vài năm tới khi dân vào ở, khu dân cư sẽ thiếu hạ tầng, phá vỡ quy hoạch, không đảm bảo môi trường sống”.

Một thực tế đáng bàn khác, hiện nhiều “khu dân cư tự phát” từng được rao bán rầm rộ nay vắng bóng người ở. Hậu quả nhãn tiền là hàng trăm khu đất nền bỏ hoang, gây lãng phí tài nguyên, phá vỡ cảnh quan và cản trở sự phát triển bền vững.

Anh Hoàng Hồng Bàng - một người dân ở xã Yên Hòa cho hay: “Lúc trước thấy người người đổ xô về mua đất, môi giới thì quảng cáo rầm rộ là khu dân cư tương lai, sinh lời cao… Đến nay, tất cả vẫn chỉ là bãi đất trống, cỏ mọc um tùm, đường sá thì dở dang, chẳng có ai về ở”.

Sau mỗi tin đồn về một dự án công nghiệp, một tuyến đường, hay thậm chí một “quy hoạch chưa từng được công bố”, thị trường bất động sản lại dậy sóng. Nhiều người đã đẩy giá lên cao bằng những giao dịch ảo, tạo cảm giác khan hiếm. Người mua, vì tâm lý sợ mất cơ hội, đổ xô vào mua đất, để rồi họ bỏ ra hàng tỷ đồng mua những mảnh đất giá trị không thực, dù chưa có nhu cầu sử dụng. Nhiều người cũng vì thế mà trở nên trắng tay, phá sản.

Giải pháp nào để ngăn chặn tình trạng phân lô, bán nền?

Ông Nguyễn Tiến Dũng - Trưởng phòng Quản lý nhà và Thị trường bất động sản (Sở Xây dựng Hà Tĩnh) cho biết: “Mỗi hồ sơ xin mở đường, tách thửa phải được thẩm định nghiêm ngặt bởi cơ quan chuyên môn, nhằm tránh tình trạng phá vỡ quy hoạch, nhất là khi hạ tầng về điện, nước, thoát nước và xử lý rác thải chưa đáp ứng được yêu cầu dân sinh. Sở Xây dựng đã ban hành nhiều văn bản hướng dẫn, đồng thời sẽ phối hợp với các địa phương để kiểm tra, chấn chỉnh các trường hợp tự ý phân lô, mở đường trái phép”.

Bên cạnh siết chặt cơ chế quản lý đất đai, cần xử lý nghiêm các tổ chức, cá nhân tự ý lập “dự án ma”, quảng cáo sai sự thật để trục lợi. Đồng thời, việc hành nghề môi giới bất động sản cũng phải được quản lý chặt chẽ, chuyên nghiệp và đúng quy định pháp luật. Câu chuyện của Công ty TNHH MTV Đông Quân LAND tại tỉnh Nghệ An là một ví dụ điển hình. Đơn vị này vừa bị Sở Xây dựng phối hợp với lực lượng chức năng xử phạt 505 triệu đồng vì nhiều sai phạm trong hoạt động môi giới bất động sản.

“Công ty TNHH MTV Đông Quân LAND hoạt động không đủ số lượng người có chứng chỉ hành nghề. Các hợp đồng dịch vụ bất động sản chỉ được thoả thuận miệng, không có văn bản pháp lý rõ ràng. Đặc biệt, doanh nghiệp này còn cung cấp thông tin không trung thực, tự ý đặt tên “Dự án đất nền ven sông” tại xã Toàn Lưu, dù thực tế, hoàn toàn không hề có bất kỳ dự án nào được cấp phép tại đây.

Thiếu tá Nguyễn Hoàng Anh - Trưởng Công an xã Toàn Lưu

Ông Trương Văn Cường - Phó Giám đốc Sở Nông nghiệp và Môi trường Hà Tĩnh cho biết: "Ngày 10/10/2025, đơn vị đã ban hành văn bản về việc tăng cường công tác quản lý chuyển mục đích sử dụng đất, tách, hợp thửa đất. Theo đó, văn phòng đăng ký đất đai và các chi nhánh chỉ thực hiện thủ tục tách thửa, hợp thửa nhằm chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô kinh doanh bất động sản sau khi hoàn thiện hạ tầng giao thông, điện, nước, thoát nước theo quy hoạch được phê duyệt. Đối với những thửa đất đã thực hiện tách thửa phân lô để chuyển nhượng nhưng chưa đảm bảo điều kiện về hạ tầng nêu trên thì phải hoàn thiện trước khi thực hiện thủ tục đăng ký biến động để chuyển nhượng.