Khảo sát quý II của Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS-IRE) tại 10 ngân hàng thương mại cho thấy lãi suất vay mua nhà ưu đãi hiện phổ biến 8,5-11% một năm, áp dụng trong 6-12 tháng tùy ngân hàng và gói tín dụng.
Trong nhóm "Big4", Agribank áp dụng mức lãi vay ưu đãi thấp nhất 8,2% với các khoản vay trung, dài hạn; Vietcombank ở mức 9,8%; VietinBank 10,5% và BIDV 10,8% cho gói cố định 12 tháng.
Ở khối ngân hàng tư nhân, mặt bằng lãi suất không còn chênh lệch nhiều với nhóm quốc doanh khi Techcombank áp dụng 9,2%, ACB 9,5%, HDBank và TPBank cùng 9,8%, BaoViet Bank 10,5%, còn VIB dao động quanh 11%... cho gói ưu đãi 12 tháng.
Sau thời gian ưu đãi, phần lớn khoản vay chuyển sang lãi suất thả nổi, được tính theo lãi suất cơ sở hoặc lãi suất tham chiếu cộng biên độ khoảng 3,3-3,5%. Theo VARS-IRE, lãi suất người vay thực trả hiện phổ biến 13-15% một năm.
So với cùng kỳ năm ngoái, mặt bằng lãi suất ưu đãi đã tăng đáng kể. Năm 2025, nhiều ngân hàng quốc doanh triển khai các gói vay mua nhà với lãi suất chỉ 5,5-6,7% một năm trong 12-24 tháng đầu. Đến nay, các gói ưu đãi phổ biến đã tăng lên 8,2-10,8%, tương đương cao hơn khoảng 2-4 điểm phần trăm, thậm chí một số gói tăng gần 5 điểm phần trăm.
Dữ liệu của Viện nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services cũng ghi nhận xu hướng tương tự. Đơn vị này cho biết mặt bằng lãi suất vay mua nhà trong nửa đầu năm phổ biến 12-14%, một số khoản vay thả nổi lên tới 16%. Mức này cao hơn khoảng 3 điểm phần trăm so với năm 2025 và gần 4 điểm phần trăm so với mặt bằng 8-11% của năm 2024.
Theo Công ty cổ phần Xếp hạng tín nhiệm đầu tư Việt Nam (VIS Rating), nguyên nhân chính khiến lãi suất vay mua nhà tăng trở lại là chi phí huy động vốn của các ngân hàng gia tăng. Sau giai đoạn dài duy trì lãi suất thấp để hỗ trợ nền kinh tế, nhiều nhà băng đã nâng lãi suất huy động nhằm thu hút tiền gửi, kéo theo chi phí vốn đầu vào tăng. Bên cạnh đó, định hướng kiểm soát tín dụng bất động sản vẫn được duy trì, khiến mặt bằng lãi suất khó giảm sâu dù nhu cầu vay mua nhà còn lớn.
Lãi suất tăng trong bối cảnh giá nhà tiếp tục neo cao đang tạo sức ép lớn lên khả năng chi trả của người mua. Áp lực tài chính được phản ánh rõ qua thanh khoản thị trường quý vừa qua. Theo Dat Xanh Services, khi mặt bằng lãi suất phổ biến ở mức 9-11% trong năm 2025, tỷ lệ hấp thụ nguồn cung mới đạt khoảng 45-50%. Tuy nhiên, khi lãi suất tăng lên 12-14% trong nửa đầu năm nay, tỷ lệ hấp thụ giảm còn 20-30%, cho thấy người mua ngày càng thận trọng trước chi phí vốn leo thang.
Mặt bằng giá nhà neo cao cùng chi phí vốn gia tăng đang làm suy giảm khả năng chi trả của người mua. Khoảng cách giữa giá nhà và thu nhập ngày càng nới rộng cũng khiến người mua thận trọng hơn trong việc sử dụng đòn bẩy tài chính. Nhiều người giảm tỷ lệ vay hoặc kéo dài thời gian tích lũy để hạn chế áp lực trả nợ khi lãi suất điều chỉnh.
Báo cáo tâm lý người tiêu dùng bất động sản của PropertyGuru cho thấy hơn 80% người mua nhà và nhà đầu tư chỉ chấp nhận vay mua bất động sản khi lãi suất dưới 9% một năm. Trong đó với phần lớn người mua, mức lãi suất phù hợp nhất là từ 5-9% một năm, và hầu hết người mua nhà sẽ dừng sử dụng đòn bẩy tài chính nếu lãi vay vượt mức 11% trở lên. Nghiên cứu cũng chỉ ra, phần lớn người mua nhà mong muốn mức khoản trả góp hàng tháng (gồm cả gốc và lãi) chỉ chiếm khoảng 20-40% thu nhập. Đây cũng là lý do mặt bằng lãi suất hiện nay trở thành rào cản lớn với quyết định xuống tiền.
Dat Xanh Services dự báo lãi suất sẽ tiếp tục là biến số quan trọng quyết định diễn biến thị trường trong nửa cuối năm. Nếu mặt bằng lãi suất duy trì quanh 13-15%, tỷ lệ hấp thụ có thể giảm xuống dưới 20%, trong khi giá bán khó duy trì đà tăng.
Theo các chuyên gia, trong bối cảnh giá nhà vẫn ở mức cao, lãi suất sẽ tiếp tục là yếu tố quyết định khả năng phục hồi của thị trường. Trong bối cảnh giá nhà chưa có dấu hiệu giảm mạnh, lãi suất vay tiếp tục duy trì ở mức cao sẽ khiến người mua cân nhắc kỹ hơn trước khi xuống tiền.
Thị trường vì vậy nhiều khả năng sẽ chứng kiến xu hướng người mua giảm đòn bẩy tài chính, ưu tiên các dự án có chính sách hỗ trợ lãi suất hoặc có thể khai thác dòng tiền sớm để giảm áp lực chi phí vốn.
