Toàn cảnh phiên thảo luận.
Cần giới hạn giao dịch về bất động sản hình thành trong tương lai
Thảo luận về bất động sản hình thành trong tương lai tại Chương III, đại biểu Bùi Thị Quỳnh Thơ cho rằng, với mục tiêu góp phần tạo cơ sở pháp lý cho doanh nghiệp huy động trước tiền của người mua và nhà đầu tư, người mua nhà, mua đất có cơ hội mua được với giá rẻ hơn.
Tuy nhiên, đại biểu nêu thực trạng thời gian qua, việc giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai gây nhiễu loạn thông tin, nhiễu loạn giá thị trường; việc mua đi bán lại của những người tham gia thị trường đã đẩy giá tăng cao, giảm xuống bất thường, gây ra nhiều hệ lụy cho thị trường bất động sản cũng như xã hội; chưa kể đến những “dự án ma, vẽ trên giấy” hoặc những vụ lừa đảo liên quan đến phân lô bán nền cũng bắt nguồn từ nhiều dự án bất động sản hình thành trong tương lai.
So với Luật năm 2014, đại biểu đánh giá dự thảo lần này đã quy định chặt chẽ hơn về các điều kiện giấy tờ pháp lý, đặt cọc hay bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai. Tuy nhiên, dự thảo luật lại chưa quy định về giới hạn kinh doanh hay mua bán trên thị trường thứ cấp, tác nhân gây ra sự nhiễu loạn giá trên thị trường, làm cho khi đến tay người mua cuối cùng có nhu cầu thực về nhà ở thì giá đã có thể đã bị đẩy lên rất cao, khác xa với giá trị thực của dự án bất động sản.
Vì vậy, đại biểu đề nghị cơ quan soạn thảo nghiên cứu 1 Điều quy định về giới hạn giao dịch về bất động sản hình thành trong tương lai nhằm góp phần điều tiết và bình ổn thị trường bất động sản.
Đại biểu Bùi Thị Quỳnh Thơ phát biểu.
Phân tách nguyên tắc và yêu cầu kinh doanh quyền sử dụng đất
Góp ý về nguyên tắc kinh doanh quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản, đại biểu cho rằng quy định trong dự thảo tiếp cận theo hướng các yêu cầu phải đảm bảo, trong khi nguyên tắc và yêu cầu là hai phạm trù khác nhau.
Đại biểu Bùi Thị Quỳnh Thơ đề nghị Ban soạn thảo rà soát những khoản nào thuộc phạm trù nguyên tắc (tức là điều cơ bản định ra, nhất thiết phải tuân theo) và những khoản nào thuộc phạm trù yêu cầu (tức là điều cần phải đạt được trong một việc hoặc nhiệm vụ nào đó) nhằm đảm bảo tính khoa học và rõ ràng của dự án luật.
Đại biểu lấy ví dụ, Khoản 1 Điều 29 quy định nguyên tắc kinh doanh quyền sử dụng đất là: “có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai”, đây là điều kiện cần chứ không phải là nguyên tắc để thực hiện kinh doanh quyền sử dụng đất.
Đối với quy định tại Khoản 1 Điều 48 “giá mua, bán, chuyển nhượng, cho thuê, mua bất động sản do các bên thỏa thuận và sẽ được ghi rõ trên hợp đồng. Trường hợp Nhà nước có quy định về giá thì các bên phải thực hiện theo quy định đó”, đại biểu nêu thực tế, việc các bên thỏa thuận và ghi giá giao dịch trên các hợp đồng mua bán, chuyển nhượng bất động sản trong thực tế thường không chính xác, xảy ra nhiều trường hợp giá chuyển nhượng cao, nhưng giá ghi trong các hợp đồng lại thấp hơn nhiều nhằm giảm số thuế phải nộp.
Theo đại biểu việc quy định “Trường hợp Nhà nước có quy định về giá thì các bên phải thực hiện theo quy định đó” còn chung chung, chưa rõ để áp dụng. Vì vậy, để đảm bảo tính rõ ràng, dễ hiểu, dễ tra cứu khi thực hiện luật, đại biểu đề nghị dự thảo luật nên quy định cụ thể: Bộ Tài chính hướng dẫn các trường hợp giá mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản nhằm hạn chế tình trạng giá mua thấp hơn giá ghi trên các hợp đồng mua bán bất động sản. Hiện, Bộ Tài chính cũng đã có Thông tư số 92/2015/TT-BTC quy định hướng dẫn các trường hợp tính giá chuyển nhượng khi tính thuế thu nhập (Điều 17).
Bên cạnh đó, liên quan đến điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản, đại biểu cho rằng quy định như dự thảo là phù hợp. Tuy nhiên, đại biểu Bùi Thị Quỳnh Thơ cho rằng quy định này chỉ giới hạn đối với một số môi giới tham gia hoạt động trên sàn, trong khi đó, trong thực tiễn hàng loạt môi giới khác không tham gia sàn giao dịch mà hành nghề tự do (đối tượng này được đông đảo người lựa chọn) thì theo luật là không cần phải có chứng chỉ, vậy vấn đề đặt ra liệu cơ quan quản lý nhà nước có kiểm soát được các đối tượng này hay không, có gì bất cập không khi mà đều là môi giới nhưng người thì cần có chứng chỉ và người không cần chứng chỉ vẫn hành nghề?
Quy định rõ điều kiện đối với cơ sở đào tạo, bồi dưỡng kiến thức hành nghề môi giới
Về vấn đề tổ chức đào tạo, cấp giấy chứng nhận hoàn thành khóa học, đại biểu Bùi Thị Quỳnh Thơ cho rằng quy định tại mục 2, dự thảo Nghị định Quy định chi tiết một số điều của Luật kinh doanh bất động sản quy định về tổ chức đào tạo chưa quy định rõ điều kiện để cơ sở đào tạo nào được phép bồi dưỡng kiến thức hành nghề môi giới bất động sản.
Đồng thời, đại biểu đề nghị dự thảo Nghị định quy định rõ về điều kiện để các cơ sở đào tạo được phép đào tạo, bồi dưỡng kiến thức hành nghề môi giới bất động sản, làm căn cứ khi Bộ Xây dựng xét duyệt và cấp phép. Những người có bằng tốt nghiệp đại học chuyên ngành về quản trị kinh doanh bất động sản nếu muốn trở thành môi giới hoặc làm việc trên sàn giao dịch bất động sản liệu có cần phải học tiếp các khoá đào tạo về môi giới cũng như hoạt động sàn giao dịch và phải tham gia thi chứng chỉ do các sở xây dựng tổ chức không? Theo đó, đại biểu đề nghị cơ quan soạn thảo làm rõ vấn đề này.
Ngoài ra, dự thảo Nghị định cũng quy định thời hạn chứng chỉ chỉ có hiệu lực trong vòng 5 năm, sau đó làm thủ tục cấp lại và chứng chỉ cấp lại cũng chỉ có thời hạn có 5 năm.
Đại biểu Bùi Thị Quỳnh Thơ cho rằng, cần cân nhắc quy định này, khi mà nhiều chứng chỉ khác liên quan đến chuyên môn sâu, như đối với lĩnh vực sức khỏe là chứng chỉ hành nghề y dược, hay nghề luật sư… không quy định thời hạn hết hiệu lực.
