Sau nhiều tháng mặt bằng lãi suất dần ổn định, thị trường tín dụng mua nhà đang bước vào một giai đoạn cạnh tranh mới. Thay vì chỉ tập trung đưa ra mức lãi suất thấp trong vài tháng đầu, các ngân hàng bắt đầu chuyển sang "đua" bằng những chính sách có giá trị dài hạn hơn như kéo dài thời gian cố định lãi suất, nâng thời hạn vay lên 30-35 năm, tăng tỷ lệ cho vay và giảm biên độ sau ưu đãi.
Động thái này diễn ra trong bối cảnh Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước tiếp tục định hướng giảm chi phí vốn để hỗ trợ người dân tiếp cận nhà ở, đồng thời thúc đẩy dòng tín dụng phục vụ nhu cầu ở thực - một trong những động lực quan trọng của thị trường bất động sản.
Không chỉ giảm lãi suất, ngân hàng kéo dài ưu đãi
Đáng chú ý nhất là Vietcombank vừa triển khai gói tín dụng quy mô 20.000 tỷ đồng dành cho khách hàng mua nhà tại các dự án bất động sản đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở.
Theo chương trình, khách hàng được hưởng mức lãi suất thấp hơn tới 1%/năm so với lãi suất cho vay bất động sản thông thường dành cho khách hàng cá nhân. Thời hạn vay tối đa lên tới 35 năm, trong khi hạn mức cho vay có thể đạt 100% giá trị căn nhà, tùy điều kiện và hồ sơ tín dụng của khách hàng.
Đại diện Vietcombank cho biết điều kiện, hạn mức và thời gian áp dụng được thực hiện theo chính sách của ngân hàng trong từng thời kỳ. Việc lựa chọn dự án và căn nhà hoàn toàn thuộc quyền quyết định của khách hàng; ngân hàng chỉ thực hiện thẩm định phục vụ mục đích cấp tín dụng và không đưa ra khuyến nghị đầu tư.
Trong khi đó, TPBank cũng triển khai chính sách ưu đãi đối với các khoản vay mua bất động sản và vay tiêu dùng có tài sản bảo đảm. Theo chương trình, một số khoản vay được giảm biên độ lãi suất tối đa 1,2 điểm phần trăm so với mức hiện hành, tùy từng sản phẩm và điều kiện áp dụng.
Một điểm mới trên thị trường là cuộc cạnh tranh không còn dừng ở mức lãi suất thấp trong thời gian ngắn mà chuyển sang tối ưu tổng chi phí khoản vay. Với các khoản vay kéo dài từ 20-30 năm, việc giảm biên độ sau ưu đãi hoặc kéo dài thời gian hưởng lãi suất cố định có thể mang lại lợi ích lớn hơn nhiều so với việc giảm vài phần trăm trong vài tháng đầu.
Đối với người mua nhà để ở, đây là yếu tố đặc biệt quan trọng bởi chỉ cần chênh lệch khoảng 1 điểm phần trăm lãi suất trong thời gian dài cũng có thể giúp tiết kiệm hàng trăm triệu đồng tiền lãi.
Một trong những thay đổi đáng chú ý nhất đến từ VIB khi ngân hàng này áp dụng lãi suất cố định 11,5%/năm trong 5 năm (60 tháng) cho khách hàng vay mua, xây dựng, sửa chữa, bù đắp tiền mua hoặc tái tài trợ bất động sản.
Theo đánh giá của thị trường, đây là thời gian cố định lãi suất dài nhất hiện nay, trong khi phần lớn các ngân hàng chỉ cố định từ 12-24 tháng.
Việc kéo dài thời gian cố định lãi suất giúp người vay giảm đáng kể rủi ro khi lãi suất thị trường biến động, đồng thời chủ động hơn trong việc xây dựng kế hoạch tài chính dài hạn.
Bà Tường Nguyễn, Phó Tổng Giám đốc kiêm Giám đốc Khối Ngân hàng bán lẻ VIB cho biết bên cạnh việc giảm chi phí vốn, ngân hàng muốn giúp người dân chủ động hơn trong kế hoạch sở hữu nhà.
"Với một quyết định kéo dài nhiều năm như mua nhà, sự ổn định và khả năng dự tính chi phí vốn cũng quan trọng như mức lãi suất tại thời điểm bắt đầu. Đây cũng là hướng phát triển mà chúng tôi kỳ vọng sẽ ngày càng rõ nét trên thị trường vay mua nhà, từ tối ưu chi phí vay trước mắt đến tăng khả năng hoạch định tài chính dài hạn cho khách hàng," bà Tường Nguyễn chia sẻ.
Theo các chuyên gia, sự dịch chuyển này phản ánh xu hướng cạnh tranh mới của các ngân hàng khi mặt bằng lãi suất không còn chênh lệch quá lớn. Thay vì giảm sâu lãi suất đầu vào, các nhà băng lựa chọn những chính sách giúp khách hàng dễ dự báo nghĩa vụ trả nợ trong nhiều năm.
Kỳ vọng mặt bằng lãi suất tiếp tục giảm
Dù xuất hiện nhiều chương trình ưu đãi mới, chi phí vay mua nhà trong dài hạn vẫn là điều người vay cần cân nhắc.
Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), lãi suất ưu đãi vay mua nhà tại khoảng 10 ngân hàng hiện dao động từ 8,2%-10,5%/năm. Tuy nhiên, mức lãi suất này chủ yếu chỉ áp dụng trong thời gian ưu đãi từ 6-24 tháng. TPBank áp dụng ưu đãi trong 6 tháng, trong khi VietinBank và Standard Chartered kéo dài tới 24 tháng.
Sau thời gian này, phần lớn các ngân hàng chuyển sang cơ chế lãi suất thả nổi, được tính bằng lãi suất cơ sở cộng biên độ khoảng 3,3%-3,5%/năm. Vì vậy, mức lãi suất ưu đãi ban đầu chưa phản ánh đầy đủ chi phí thực tế của khoản vay trong suốt vòng đời.
Thực tế, lãi suất người vay phải trả sau khi hết ưu đãi hiện vẫn phổ biến trong khoảng 13%-15%/năm, tùy từng ngân hàng, hồ sơ tín dụng, tài sản bảo đảm và thời hạn vay.
Do đó, giới chuyên gia khuyến nghị người mua nhà không nên chỉ so sánh mức lãi suất ưu đãi ban đầu mà cần tính toán tổng chi phí khoản vay, bao gồm biên độ sau ưu đãi, thời gian cố định lãi suất, phí trả nợ trước hạn và các điều kiện đi kèm.
Ông Nguyễn Lê Nam, Giám đốc Khối Khách hàng cá nhân ACB cho rằng xu hướng lãi suất có khả năng giảm về cuối năm sẽ tạo điều kiện để hạ thêm lãi suất cho vay mua nhà, qua đó thúc đẩy tín dụng phục vụ nhu cầu ở thực.
Theo ông Nam, việc tiếp cận vốn hiện không phải là rào cản lớn, nhưng chất lượng nhu cầu vay đã thay đổi đáng kể. Các ngân hàng hiện thận trọng hơn trong việc đánh giá khả năng trả nợ của khách hàng, đặc biệt với những trường hợp sẵn sàng vay ở mức lãi suất cao.
"Chúng tôi phải đặt câu hỏi về tính bền vững cũng như khả năng trả nợ của các nhóm khách hàng này trong bối cảnh chi phí vốn còn biến động," ông Nam nói.
Ở chiều ngược lại, người mua nhà cũng ngày càng thận trọng hơn. Thay vì vay vốn ngay khi có nhu cầu, nhiều khách hàng chủ động chờ mặt bằng lãi suất phù hợp, đồng thời tính toán kỹ dòng tiền để tránh áp lực trả nợ trong tương lai.
Theo ông Nam, với mặt bằng lãi suất huy động đang được kiểm soát, dư địa giảm lãi suất cho vay vẫn còn. Hiện ACB áp dụng lãi suất cho vay mua nhà quanh mức 10%/năm đối với khách hàng cá nhân, tương đương chi phí lãi vay dưới 1%/tháng - mức mà người có nhu cầu ở thực có thể cân đối nếu có nguồn thu nhập ổn định.
Dù chịu áp lực về lợi nhuận, ACB vẫn kéo dài thời hạn vay từ 20 năm lên 30 năm nhằm giảm số tiền phải trả hằng tháng cho khách hàng. Chẳng hạn, với khoản vay 6 tỷ đồng trong 30 năm theo phương thức trả gốc đều, mỗi năm người vay chỉ cần thanh toán khoảng 200 triệu đồng tiền gốc, chưa bao gồm lãi.
Theo các chuyên gia, nếu mặt bằng lãi suất tiếp tục duy trì ổn định và nguồn vốn huy động được cải thiện trong những tháng cuối năm, cuộc cạnh tranh trên thị trường tín dụng mua nhà sẽ không chỉ dừng ở việc giảm lãi suất mà còn mở rộng sang các giải pháp giúp người dân tiếp cận nhà ở bền vững hơn.
Trong bối cảnh nhu cầu ở thực vẫn rất lớn, những sản phẩm tín dụng có chi phí minh bạch, thời gian cố định lãi suất dài và kỳ hạn vay linh hoạt được kỳ vọng sẽ trở thành lợi thế cạnh tranh mới của các ngân hàng, đồng thời góp phần khơi thông dòng vốn vào thị trường bất động sản theo hướng an toàn và bền vững./.
